一问“自治”

“自治”组织该是何种资质？

邢律师告诉记者，法律上是没有“自管自治组织”这个概念的，合乎法律规定的只有业主大会、业主委员会和具备资质的物业服务企业。

他认为，小区物业不聘请物业管理企业也不符合《辽宁省物业管理条例》第三条物业管理实行业主自主管理与专业服务相结合的管理体制。也就是说，业主可以自主管理，但须与专业的物业服务相结合，即聘用物业服务企业。

而沈阳市房产局物业处的相关人士则表示，“自治”是可实行的，而且事实上也有小区是这么做的。

“小区是全体业主共有的，全体业主有权利决定该以哪种形式去管理。”沈阳市皇姑区住宅小区管理办公室（以下简称为皇姑区小区办）的靳主任说，实践中，小区共有4种管理模式，分别是物业经理人、物业公司、社区代管和自管自治。“无论哪种模式，都要召开业主大会，选出业委会，再由业委会来制定相关章程。”

在采访中，社区张主任告诉记者，目前该小区已经成立的筹备组，正在推进新一任业委会的选举。

二问“自治”

合法程序是啥样的？

据了解，一个小区成立业委会，要先成立筹备小组，然后向所在地的房地产行政主管部门提出书面意见。得到答复后，还要公示召开业主大会的时间，最后在大会上选举业委会。

这一个过程通常要一两个月的时间。

记者在采访街道方面时得知，因改选业委会需要时间较长，社区还在同时推进选举“自治委员会”，社区张主任也提到，因为对相关程序不了解，只能向皇姑区小区办请求指导，而对方答复的“自治委员会”成立流程和业委会成立流程完全一样，只是名称不同。

而皇姑区小区办明确答复，不存在“自治委员会”这种说法，也没有给出类似指导意见。“业主的任何事情，都要召开业主大会共同决定。”靳主任称，大概流程是先成立业委会，业委会在业主大会上提出自治管理需要哪些流程、成立什么样的组织、多少业主同意才能生效、自治管理应设哪些管理项目、费用的收取名目和标准、如何保障资金安全等事项，再由全体业主投票决定，投票过半数即可实行。

三问“自治”

业委会提供物业管理服务专业吗？

“我们小区也有人提出过，要聘请小区内的业主担任保洁和保安，我们觉得不太靠谱。”阳光苑的小区业主们这样说。

对此，一位资深物业管理者指出，物业管理是一门专业的学问，如维持小区内车辆停放秩序、检查电梯安全，以保证小区环境的整洁美观和保障住户的人身财产安全；在小区环境方面，提供清洁、绿化、治安保卫等服务；进行自来水水箱清洗、日常生活垃圾清运等。这些都需要综合管理经验，应该由一个综合型的物业管理专业团队来执行。

辽宁泓汇律师事务所律师刘佳认为，多数业委会本身不具有物业管理的资质，如果聘请的人员也没有经过相应的培训，很容易造成提供的服务与收费标准之间的差距。“这种做法无法保障小区的服务质量，也会成为业主不满的因素之一。”

四问“自治”

收费标准如何确定？

“他们提出物业费要涨价，涨到每户每月1元/平米，收车位费每年360元加卡50元，我们坚决不同意。”阳光苑小区业主的投诉信中写道。

对于收费标准如何确定一事，社区、街道、小区办都给予了统一回答：“谁也不能私自定价，必须开业主大会，由业主共同决定。”

“现在省管公积金可以交物业费了，但是‘自治’之后，没有发票，这笔钱提不出来。”有业主向记者表达了自己的担忧。

随着小区“自治”逐步走向规范，票据问题无法回避。邢律师说，业委会的性质决定了其无法成立公司，而《物业管理条例》第32条又规定了从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，这里存在矛盾点。

五问“自治”

出现问题由谁担责？

据了解，物业撤园后的第一时间，社区找到了街道、质监部门共同到小区排查7部电梯的安全隐患，“早就过了年检了，没人维护，出了安全问题谁也担不起这个责任。”张主任说。

不少业主也提出了类似问题：“自治”之后，家里被盗窃了，车子被划了，业委会能担责吗？

邢律师告诉记者，业委会这种自治组织是不承担民事责任的，但刘律师认为，如果未收费，业委会尽到了管理义务应该就不承担责任。如果收费了，双方就要约定责任和义务。

六问“自治”

谁来监管？如何监管？

物业王经理告诉记者，撤园时将相关资料、物料转交给了社区。皇姑区小区办靳主任表示，在业委会成立之前，社区对该园区有代管职责。

而就在这段期间，孙姓业主等人未经任何业主同意就更换了大门的门禁。

张主任称对此不太清楚。而街道曹副主任称，孙姓业主等人即使行为不妥，但为了园区安全，街道表示认可。而皇姑区小区办明确表示，小区办只能监管物业公司，无法监管业主。

“业主私自更换大门属于业主的个人行为侵害的是全体业主的利益，大门是属于全体业主共有的财产。”刘律师指出，孙姓业主等人的行为，已经不是“不妥”的范畴，而是违反法律法规。

社区不管、街道支持，小区办也管不了，出现这样的问题该怎么办？

“业委会的职责是召开业主大会，监督物业服务。等他们直接变成物业管理者的时候，业委会就成了既是运动员又是裁判员，弊病也由此产生。”邢律师说。

辽宁社会科学院哲学研究所所长张思宁认为，小区“自治”首先要有内部监督，要建立严格的管理制度和财务制度，“比方说，从业主代表中选聘专业人员，分别成立财务监督小组和法律维权小组，共同监督业委会。”其次，业委会的权力需要外部行政监管。“没人管肯定是不对的，依我看，社区街道和房产部门都应该有相应的监管责任，但他们都没有执法权，所以还需要公安部门去配合。”

张思宁表示，小区是市民的家园，也是城市社会管理的末梢，“自治”是一条出路，但想形成一套行之有效的管理模式，仍有很长的一段路要走。

来源:物业管理微资讯