案情简介

原告：某小区数名业主

被告：小区业主委员会

案由：业主撤销权纠纷

案情摘要：十六位小区业主认为选举物业服务公司的程序以及A物业公司的得票率违法，要求法院撤销业主委员会作出的选聘A物业公司为小区物业服务企业的决定。

案情回顾

成都市锦江区某小区，在全体业主投票选聘小区物业服务企业时，根据小区选聘物业服务企业工作小组发布的通告，表明A物业公司得票数和得票面积数已过半。之后，小区业主委员会和小区业主大会联合发布已与A物业公司签订了《物业服务合同》的公告。

认为选举物业服务公司的程序以及A物业公司的得票率违法，侵害了其合法权益，遂将业主委员会告上法庭，要求法院撤销业主委员会作出的选聘A物业公司为小区物业服务企业的决定。

该小区十六名业主观点：A物业公司的得票数和得票面积数已过半，选聘程序符合法律规定，应为有效，请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告业委会辩称：

法院经审理后查明：A物业公司得票户数为1192票，占小区总户数2219户的53.72%，原被告均认可。但是，关于小区建筑物总面积的计算，被告主张按照《成都市人民政府关于贯彻实施<成都市物业管理条例>的通知》的第四条第（四）的规定，地下停车位在业主大会中不计投票权。

法院判决依据：法院认为，《通知》中规定车位不计投票权，应当理解有车位的业主不重复投票，但并未否定车位应计入小区建筑物总面积。而根据法律的规定，车位应属于专有部分，应当计入建筑物总面积。由于车位面积计入建筑物总面积，A物业公司的得票面积并未过半。

法院判决结果：因此，被告业主委员会选聘物业服务企业的决定不符合法律规定，法院判决撤销被告业主委员会作出的选聘A物业公司为小区物业服务企业的决定。

律师说法

一、停车场的车位是否计入投票权

根据住房和城乡建设部颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》第二十五条的规定，业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》第二条，车位属于建筑区划内的特定空间，只要符合（1）构造上的独立性，能够明确区分；（2）利用上的独立性，可以排他使用；（3）能够登记成为特定业主所有权的客体；这三个条件，应认为车位属于业主的专有部分。

二、业主认为业主委员会作出侵害其合法权益的决定时，可请求撤销

《物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

三、业主行使撤销权有时效限制，即应当在知道或应当知道决定作出之日起一年内行使

业主在行使撤销权时要注意法律关于撤销权行使期间的规定，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。这里的一年期限的规定是法定的除斥期间，不能中止、中断以及延长。所以，业主若要行使撤销权，应当及时、快速地向人民法院提起诉讼，以避免错过法定的诉讼时间。

四、政府部门可依法撤销业主委员会违反法律、法规的决定

《物业管理条例》第十九条规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

来源:成都市物协