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住建领域常见纠纷问题适用解答（一）
发布时间：2023-10-10 16:09:10 发布人：阿宁 浏览次数： 914次
1、业主的物权主要包括哪些内容？


《民法典》第272条规定业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
《民法典》第273条规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

2、小区内建筑哪些是业主专有，哪些归业主共有？

《民法典》第274条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。除此之外，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》还规定，下列部分也应当认定为共有部分：
　　（1)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（2）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
    建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
关于专有部分，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为专有部分：
　　（1）具有构造上的独立性，能够明确区分；
　　（2）具有利用上的独立性，可以排他使用；
　　（3）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为专有部分的组成部分。


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