日本的物管企业增值服务侧重于“房屋保值”服务，满足的是房屋使用过程中整修、改造、防护及室内设计的需求，频次较低，通过房屋保值来提升业主的生活质量。物管企业更多通过收购和成立子品牌来提供专业服务，母公司则负责整体的物业运营。

Nihon Housing 成立于 1958 年，前身是富士建筑工业公司，70 年代开始从事公寓管理业务，并在日本仙台设立第一家营业所。目前公司的公寓管理业务已经覆盖日本全境，同时在中国大陆、中国 台湾、越南、新加坡亦设有子公司，2018 年末在管公寓 448774 户，包括海外在内的全体管理户数合计 555443 户，是日本最大的公寓物业管理公司之一。

公司业务主要分为公寓管理、大厦管理、不动产管理及维修工程业务，2018 年公司实现营业收入 1131 亿日元，其中公寓管理及大厦管理业务合计占比 54.2%，属于增值服务的不动产管理和维修工程业务占比 45.8%。 

Nihon Housing业务架构

公寓管理：公寓管理业务包括公寓管理员驻场、公寓清扫、设备管理、财务决算等公寓综合管理业务。公司在 2017 年新开辟了 Kimilite 业务线，从事学童保育、学习私塾的教育类业务。公司作为 独立的第三方物业管理公司，不依赖母公司开发商的合同委托，通过自身的专业知识和服务质量实现了稳健的内生增长，2018 年日本境内在管公寓 9555 套，合计 448774 户，在管公寓数量为日本第一。 

大厦管理：大厦管理业务包括大楼的环境卫生清扫、保安警备、前台接待、设备管理等各项业务以及大楼的综合管理，2018 年公司在管大楼合计 593 栋。

不动产管理：不动产管理即房地产经纪业务，包括房地产租赁和销售、公寓转租、代管运营服务。业主将自有物业委托给公司代管，公司负责其物业管理和转租，并衍生出部分房地产证券化服务。 

维修工程：包括公寓共用部分和大楼的维护、设备维修、外墙涂装以及建筑的修复和翻新工程。公司为客户提供大型的维修工程、日常检查并制定长期的维修计划，致力于资产保值以及提升生活办公环境质量。

Nihon Housing收入变化

Nihon Housing服务范围

数据来源：公司年报、东方证券研究所

公司在发展模式上采用内生增长和外延并购相结合的方式。在基础物业管理服务上，公司不断在日本各地设立营业所扩大服务范围，通过设立合资公司进入中国市场，并在旗下设立物业服务公司提供专门的清洁、保安和设备管理服务。在增值服务上，公司主要依靠并购维修工程类公司和房地产经纪类公司来提升服务质量，多元化服务种类。 

Nihon Housing主要并购事件

财务指标上看，公司整体经营情况较为稳定，毛利率保持在 24%左右，净利率保持在 3.0%左右内， 但是最近几年有小幅度下滑。公司的归母净利率、资产周转率、权益乘数都在处于小幅下降趋势， 导致公司的 ROE 下降至 12%左右。现金流上看，公司的自由现金流较为充足，每年现金流都呈净流入状态，现金流情况良好。公司市盈率目前约为12 倍，低于中国物管企业估值。 

Nihon Housing自有现金流与盈利能力

来源:中指物研