近两年来，“取消公摊”、“按共用部分收取物业费”的呼声持续不断。也有“两会”代表委员提出取消公摊面积，或认为“住宅物业费按建筑面积收费不合理，物业公司服务的只是公共面积，并不入户服务，居民室内卫生和设施维修都由居民自己承担费用，为什么物业收费要包含室内面积？”稍加逻辑推理，就可以分析出其中认识的悖论：业主享有所有权的建筑面积是由业主专有部分（也称业主专用部分）面积与业主共有部分（也称业主共用部分）面积之和组成，假设即已取消公摊，即相当于取消了业主共有部分，也就是说只能按业主专有部分面积收取物业费，这岂不是有违“为什么物业收费要包含室内面积”的初衷啊？

讨论这一问题之前，首先申明，笔者的主张与取消公摊、按共用部分收取物业费呼声的本质要求是一致的，即对市场公平公正的理性诉求是一致的。但理性诉求应该是以理性认识、理性推理为基础的。就本文讨论的问题而言，我们应该弄清楚什么是公摊、公摊是怎样形成的、物业费是怎样计算出来的等基本问题，才会弄清楚有关公摊面积、物业费计算的理性诉求应该是什么？是取消公摊还是规范公摊计算？是按业主共有部分计算物业费还是规范物业费的计算、公示等？

取消公摊，实质上是对公摊自然形成的选择性无视，是张冠李戴的错位处理思维，是因噎废食的非理性诉求，是“水中捞月”的徒劳之为；按业主共有部分收取物业费，实质上是对建筑物区分所有权之共有部分共有权的专业陌生，是对国家发改委与建设部发布的《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）、《物业服务定价成本监审办法（试行）》（发改价格〔2007〕2285号）的专业生疏。不清楚、不清醒、不客观地厘清公摊形成、物业费计算等问题就表达维权诉求，是“没有调查研究就没有发言权”的非理性冲动，是无益于业主维权的盲目之举，只能置业主于市场混乱的“水深火热”之中，让侵犯业主合法权益者趁乱打劫，乐得其成、乐享其成。欲“反”事者，必得先明其事之“是”。

建筑物公摊部分是建筑物区分所有权情形下实现建筑物使用功能的必然存在

以居住类物业为例，建造建筑物，尤其是建造分层建筑物，为了实现其使用功能，必然会安排设计就寝、起居、学习、烹饪、卫浴、会客等使用空间，以及为实现使用功能而配置的楼梯间、走廊过道、电梯井、管道井、设备间等功能空间。建筑物没有功能空间，其使用功能难以实现甚至无法实现。假如没有楼梯间、电梯井，人们难以甚至无法到达建筑物的一层以上，如何去使用一层以上的使用空间呢？

假如一栋建筑物只有一名业主，显然这栋建筑物归其单独所有，整栋建筑物内的使用空间、功能空间都由其独自使用。但一栋建筑物，假如有两名或两名以上的业主，即所谓的建筑物区分所有情形，就会出现某位业主独自使用的具备就寝、起居、学习、烹饪、卫浴、会客等使用条件的空间，即我们通常所说的业主户内空间、业主专用部分；以及建筑物内业主共同使用的满足其使用建筑物需要所配置的楼梯间、走廊过道、电梯井、管道井、设备间等功能空间，所谓业主共用部分。

共用部分是建筑物结构满足建筑物使用功能的必然所形成的，假如没有共用的楼梯间、电梯井，一层以上的业主就难以或者无法使用自己的专用部分。当然，将建筑物内的楼梯间进行所有权分割，比如1层至2层的楼梯归2层业主所有；2层至3层楼梯归3层业主所有，也解决不了这一问题。因为，如果真是这样分割的话，4层以上的业主如果得不到2层、3层业主的同意，就无权使用1层至2层、2层至3层的楼梯，以此类推，意味着1层以上业主将无法使用自己的专用部分，他们的所有权将是不完整的。那么，还可以选择为1层以上的每位业主设计、建造其独自使用的专用楼梯、电梯，这不知道需要占用多少建筑空间、相关的业主需要支付多少费用，但答案是显而易见的——这绝不是经济的选择。笔者提出这样的假设，都是不理智的表现！

楼梯间、电梯井，作为1层以上业主使用其专用部分必须具备的建筑物楼层间垂直交通用的构件、设备，是建筑物实现其使用功能需要的必然要求，是满足建筑物使用功能使然，毕竟这个世界上不存在“空中楼阁”。可见，在建筑物区分所有情形下，满足每一位业主使用其专用部分的需要，建筑物必然形成业主共用部分，因为这也是最为经济的选择。此处所言业主共用部分，就是建筑物公摊部分。建筑物有公摊部分，是客观的现实的存在，不可规避。

公摊建筑面积是合法合理的现实存在

公摊，汉语词义的基本释义是共同分担，其详细释义为费用或资本由数人平均分担。若要建筑物能够持续长久地满足业主的使用需要，就需要全体业主共同对建筑物公摊部分进行养护、维修、管理，并承担其所需费用，其费用承担方式为全体业主分摊，即公摊。有关房屋购置所称“公摊”，在本质上是对建筑物公摊部分在购置房屋时的费用平均分担。建筑物公摊部分，实质是指由整栋楼的业主共同分摊费用的该建筑物业主共同使用的部分，即从建筑物用途视角所称的“业主共用部分”、从建筑物区分所有权视角所称的“业主共有部分”。

需要注意的是，站在公众关注的视角看，建筑物公摊部分，主要只是所谓的建筑物“公摊建筑面积”。但事实上，由于公摊的本质是费用的平均分担，“公摊建筑面积”只是公摊的表象，且建筑物区分所有权的业主共有部分实质上是由建筑物共用部位、共用设施设备组成的，因而在公摊的平均分担费用里，除公摊建筑面积外，还包括共用设施设备的购置、安装等费用。忽视了这些合理费用分摊，是造成人们认为公摊费用过高的原因之一。

从现行的国家房屋销售制度看，国家是认同建筑物公摊部分的，其理由主要是相关行政法规、部门规章、规则政策规定，房屋销售面积中是包括公摊建筑面积的。主要依据如下：

建设部《关于印发〈商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则〉的通知》（建房〔1995〕517号）中明确规定，“一、商品房买卖所签订的商品房购销合同中，应明确载明购房者所购置的商品房的建筑面积，并注明该商品房的套内建筑面积（实得建筑面积）及应合理分摊的公用建筑面积”；《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第五条规定，商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和；商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。

以上规定其内容实质上意味着，建设部作为国家房地产行政主管部门不仅认同公摊建筑面积的现实存在，而且从市场公平、维护房屋买受人权益出发，明确商品房建筑面积是由套内建筑面积（通常所称建筑使用面积）和分摊的公用建筑面积（即公摊建筑面积）组成。此即表明，建筑物公摊部分存在的合法性，亦是明确公摊建筑面积（即规则中的“分摊的公用建筑面积”）在商品房销售市场的现实存在是合法的。

2001年建设部颁布《商品房销售管理办法》（建设部令第88号），其中第十八条规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价；商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。该条内容不仅如前述通知，同样认同公摊建筑面积在商品房销售市场的现实存在，而且需要注意的是，与《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第五条规定相比较，专用词语的文字表述由“分摊的公用建筑面积”调整为“分摊的共有建筑面积部分”：“公用”是全体社会成员都有权利使用，而“共有”对应的是“共用”，是共同所有人才有权利使用，意在强调房屋买受人将以业主身份所享有的所有权，即对业主所有权的尊重与保护；并且对套内建筑面积部分、分摊的共有建筑面积部分分别进行了确权。第十八条规定的内容，实质意味着：一是认同并强调业主对房屋的所有权，且这一所有权是由套内建筑面积部分的独立产权与分摊的共有建筑面积部分的共有产权组成的，为建筑物区分所有权的广泛社会认同奠定了坚实的政策基础、现实基础；二是在福利住房走向购置住房的住房市场化初期，引导社会公众准确、客观地认识建筑物公摊部分的现实存在，引导社会公众认同 “分摊的共有建筑面积部分” （即公摊建筑面积），是业主享有所有权的共有部分，是业主使用的共用部分，业主对其享有权利，承担责任（义务）。这实际也表明，建筑物公摊部分存在的合法性，明确公摊建筑面积在商品房销售市场的现实存在是合法的。

《城市房地产开发经营管理条例》（根据2020年11月29日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》第五次修订）第二十七条规定，商品房销售，当事人双方应当签订书面合同；合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。其中“载明商品房的建筑面积和使用面积”实际表明公摊建筑面积的存在——建筑面积和使用面积的差额，即为公摊建筑面积。这也同样意味着建筑物公摊部分存在的合法性，明确公摊建筑面积在商品房销售市场的实际存在。

退一步看，即使按照《商品房销售管理办法》第十八条规定，商品房销售也可以按套内建筑面积计价，但事实上，由于建筑物公摊部分是建筑物的必然形成，公摊建筑面积的存在是不可规避的。如果商品房销售没有计入公摊建筑面积，那么公摊建筑面积或者由开发建设单位承担其费用，或者由国家承担其费用；再退一步就算由其他第三方、第四方等承担其费用，那必定意味着公摊建筑面积应该归开发建设单位、国家或者其他第三方、第四方等所有，自然他们就要承担起建筑物公摊部分的养护维修义务；又由于建筑物公摊部分如楼梯等的使用功能对业主使用建筑物是不可或缺的，必定要由业主免费或有偿使用。如果由国家享有建筑物公摊部分所有权，并由业主免费使用，这应该是住房的福利属性，有违住房制度改革初衷，那还不如索性回到住房福利时代；如果让业主有偿使用，国家岂不成为业主眼中的“恶”？如果开发建设单位或者其他第三方、第四方等享有建筑物公摊部分所有权，人家凭什么要让业主免费使用？所以，笔者在前文已经表达“国家房地产行政主管部门认同公摊建筑面积的现实存在，是维护房屋买受人（即业主）权益”的观点。唯有将公摊建筑面积计入商品房销售面积，使建筑物公摊部分所有权归业主共有，才能保证业主行使建筑物使用权，顺畅地使用建筑物。当然这一所有权的实现，要求业主应该履行相应的养护维修义务（这是物业管理的本源，业主支付物业费义务由此衍生）。这既是建筑物公摊部分存在的法理认识的合法性，也是建筑物公摊部分存在的现实的合理性。

房屋建筑面积作为物业费计费面积是建筑物区分所有权的属性要求

物业费的成本构成与收费标准计算

物业费收费标准（单价）的计算，目前主要是依据国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）第十一条规定的物业费成本构成，计算出全年物业费总额，然后按建筑物总面积分摊至每月每平方米，其计算公式为：物业费收费标准（单价）=物业服务费年度总额÷可收费总建筑面积÷12个月。

如果只按照公摊建筑面积收费，那么其计算公式应为：物业费收费标准（单价）=物业服务费年度总额÷可收费总公摊建筑面积÷12个月。

这里，物业服务费年度总额是不变的。目前基本公认的多层公摊系数7%-13%、小高层公摊系数15%-20%、高层公摊系数20%-25%等。假设取公摊系数20%，即意味着按照公摊建筑面积收费的物业费收费标准（单价）是按照建筑物总面积的物业费收费标准（单价）的5倍。但实际上，业主支付的物业费总额没有变。

也就是说，维权所要求的按照公摊建筑面积收费，其实是没有实际意义的。大家所关注的物业费焦点实质上是物业费收费标准（单价），却张冠李戴了。从根本上说，物业费焦点是物业费收费标准（单价）的合理性，即是否符合《物业服务收费管理办法》第五条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”之定价原则的规定。作为业主维权，一是应该按照物业费定价原则客观公正地正确认识物业费收费标准（单价）定价，依法公正维权，应该尊重物业费质价相符的市场精神；二是应该依照国家发改委、建设部《物业服务定价成本监审办法（试行）》（发改价格〔2007〕2285号），重点关注物业费成本计算的合法性、合理性，以保证物业费收费标准（单价）的合理性。

那么，物业费收费标准（单价）为什么要按照建筑物总面积分摊，而不是按照公摊建筑面积分摊？笔者认为这里固然有心理承受能力的考虑，按照公摊建筑面积收费的物业费收费标准（单价）是按照建筑物总面积的物业费收费标准（单价）的5倍，毕竟谁看了都会觉得是难以承受的天价，自然产生拒绝的心理，更为重要的是建筑物区分所有权的属性要求。

建筑物区分所有权的属性要求房屋建筑面积作为物业费计费面积

公摊建筑面积，从建筑物区分所有权视角看，即业主共有部分。《中华人民共和国民法典》第二百七十一条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”之规定，充分肯定了业主共有部分的共有和共同管理权，并意味着业主共有部分的共有和共同管理权是受法律保护的，应该受到尊重，不得随意拆分或者割裂。

建筑物区分所有权的主导性特征告诉我们，建筑物区分所有权人享有业主共有部分所有权就必然享有业主共有部分共有权、共同管理权；业主共有部分的附随性特征告诉我们，业主共有部分是随业主专有部分产生、灭失而产生、灭失，其不能独立存在。所以，建筑物区分所有权具有统一性，这也是建筑物区分所有权的特征之一，强调建筑物区分所有权是一个独立、统一、整体的权利，不是权利的组合。故《中华人民共和国民法典》第二百七十三条规定，“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”由此可知，如果单以公摊建筑面积，即业主共有部分面积作为物业费收费标准（单价）的面积分摊依据，这显然是拆分或割裂了建筑物区分所有权的整体性，也即拆分或割裂了业主支付物业费的源头，即业主的养护维修义务。因为业主的养护维修义务的对象，既包括业主专有部分，也包括业主共有部分。虽然物业管理活动，业主只是委托业主共有部分的养护维修义务，但从维护建筑物区分所有权完整性出发，物业费收费标准（单价）应该按照建筑物总面积分摊。

业主共有部分，是建筑物区分所有权组成内容之一。从共有关系类型看，笔者与大多数学者相同，认为业主共有部分的共有权是按份共有。因为按份共有的特征之一是按份共有的份额从来都是价值上或权利上的，不是实物形态的，一旦成为实物形态的份额就转化为建筑物区分所有权的业主专有部分。也就是说，业主共有部分的权利义务只是体现在共有部分面积的数量上，并没有指定是业主共有部分的哪个具体部分、部位或设备设施。这就形成在事实上，业主享有使用权并实际使用的是建筑物除其他业主专有部分以外的共有部分的整体。业主在业主共有部分享有权利，就相应承担义务。由于业主共有部分，一般是整体建筑物的实体组成部分，作为建筑物的实体部分，必然会产生养护、修缮、更新、改造等活动，并发生相应费用。此类费用，当然应该由全体共有部分所有权人（业主）分摊，物业费作为其费用之一，自然应该由全体业主承担。

那么，物业费应该怎样分摊呢？由于建筑物区分所有权业主共有部分的主导性，房屋销售一般是按所购房屋的业主专有部分面积来分摊业主共有部分面积的。房屋的建筑面积，实质是业主的建筑物区分所有权完整性的体现，因此，业主按照房屋的建筑面积支付物业费，才能保证维护其建筑物区分所有权的完整性。故《中华人民共和国民法典》第三百零二条规定，共有人对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照其约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。

至于《中华人民共和国民法典》第二百八十三条“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定”，应该服从《中华人民共和国民法典》第三百零二条专事共有的规定，因为建筑物及其附属设施不应等同于业主共有部分。这或许是《中华人民共和国民法典》法内冲突的遗憾。