近日，一则“银川中瀛御景小区给全体业主发了100多万元”的消息刷爆朋友圈，也将小区公共收益如何分配的问题摆在了人们面前。

2019年12月31日，银川市物业服务中心、银川市物业管理协会、丽景街街道办事处、观湖社区、中瀛御景小区业主委员会、中瀛御景小区物业服务企业等各方召开会议，就中瀛御景小区业主委员会发放公共收益情况进行了了解。

银川市物业服务中心相关负责人建议，小区公共收益要用作维修基金储备，要让小区也有自己的“养老金”。

积攒近7年，每平方米分到5.12元

据中瀛御景小区业委会负责人介绍，中瀛御景小区结余的1308231元，是自2012年起该小区物业服务企业帮助业主代收的全部公共收益。其中主要包括小区外围红线内的公共停车场以及电梯楼宇广告。截至2018年，这两项公共收益达53万元。在此期间，公共收益一直由物业服务企业代收代为保管，直到2018年7月中瀛御景小区成立业委会后，物业服务企业将公共收益结余全部返还给了小区业委会。

业委会将这笔100多万元的款项，存进了以业委会名义开设的账户中。在此期间，有部分业主提出异议，认为业委会长期保管这笔钱不妥。中瀛御景小区业委会商议后，决定将这部分公共收益返还给产权人。中瀛御景小区业委会负责人表示，小区近期需要采买一部分公共设施，所以130多万元的公共收益款里留下了20万元。

2019年12月，中瀛御景小区业委会张贴公共收益发放公告后，有近800户居民拿着产权证前来登记，最终根据产权每平方米分得5.12元。期间，也有居民提出这笔公共收益不该发，希望用于小区公共设施改善和绿化，中瀛御景小区业委会考虑到公共收益每年都有53万元，是一笔长期稳定的收益，小区的改善后续可以用到这笔钱。

公共收益支配必须严格遵守程序

在2019年12月31日召开的相关会议上，银川市物业管理协会相关负责人对中瀛御景小区业委会发放公共收益的程序提出了异议，主要是业主同意发放公共收益的登记本上没有全部业主的签名。“公共收益属于全体业主所有，如何使用这笔钱，一定要经过业主大会表决和授权。”银川市物业管理协会相关负责人说，根据《物业管理条例》相关规定，业主大会可以通过书面和现场召开两种形式，必须达到业主人数和产权面积“双过半”，并且有业主的书面签字确认方可执行。

另外，银川市物业管理协会相关负责人认为，2019年修订的《银川市物业管理条例》中明确，县（市）区人民政府负责物业管理活动的部门负责本行政区域内物业管理活动的日常监督管理工作。中瀛御景小区发放130多万元公共收益，应当向兴庆区物业办和辖区街道、社区书面进行请示，得到允许后方可进行。

在会议讨论中，中瀛御景小区业委会提出了不同意见。根据《银川市住宅专项维修资金管理办法》，对专项资金使用有一套严格的监管制度，而对公共收益产生的新情况、新问题缺少明确说明，小区公共收益的监管问题亟待引起主管部门的重视。如果公共收益不发放给业主，这笔钱该放在哪里？中瀛御景小区业委会负责人认为，主管部门应当尽快制定切实可行的制度，规范公共收益的使用，保护业主利益不受侵犯。

尽快完善相关政策，加强指导

“公共收益使用一定要严格遵守程序。”银川市物业服务中心副主任徐韬伟说，小区公共收益监管的最好办法是透明公开，2020年物业服务行业主管部门已经计划制定和完善相关政策，发挥党组织在推进社区民主自治建设中的引领作用。目前，许多小区居民自治意识和居委会自治能力还不够强，强调业主自治管理，出发点虽好，但实际上比较困难。

2020年，结合已出台的《银川市业主委员会组建、运行和管理的指导意见（试行）》，协调三方关系，凸显共建互制，合力营造社区民主自治的良好局面。

徐韬伟说，目前银川市100多家业委会真正能为业主当好家的不多，不少小区业委会不称职，而认真维权的，也常因缺乏专业知识而功亏一篑，对此，2020年物业行业主管部门将不断完善相关机制，加大教育培训，探索组建业委协会等，促进自身建设和规范运作。

据介绍，房屋在10-15年后就会进入衰老期，需要较为频繁的修缮，这笔费用的续筹将非常困难。银川市自2001年开始收缴物业储备金，而2001年以前建成的房子都没有这笔应急的钱，这也成为老旧小区需要大量资金修缮，而续筹又非常困难的问题。徐韬伟告诉记者，已经交了物业储备金的小区有相当一部分已经支取使用，原本应该补缴的也没能收上来，为今后的小区维修埋下了隐患。

另外最容易出现问题的楼顶漏雨，必须征得所涉及住宅楼或整个小区2/3业主同意，无论是维修还是更新公共设施，按照现在的规定使用物业储备金都不容易，补缴更是难事，想让小区的这笔“养老”钱形成良性循环非常难。如今带电梯的小区多了，电梯老化以后需要更换配件，需要支付的费用会更多，仅靠物业储备金显然是不够的，徐韬伟建议公共收益应当积攒起来“集中力量办大事”。

文章来源：银川日报