小区物业费标准十余年未调整
原定物业服务收费标准
已远远不能满足当前物业服务工作需要
物业公司亏损幅度逐年递增、难以为继
然而小区尚未成立业主委员会
能否通过其他方式推动业主
就【共同决定事项】
上调物业费标准进行表决？
近日，高新法院审结一起
物业服务合同纠纷
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经事前向当地行政主管机关、
街道办事处、社区等主管部门报备
公示期经过，B物业与开发商
签订《补充协议（一）》
约定自2021年8月1日起
调整A小区物业收费标准为2.68/元/月/㎡
截至2021年12月31日
A小区超过90%的业主已按照
2.68元/月/ ㎡的新标准缴纳物业服务费
《补充协议（一）》不具有法定无效的情形。主要理由如下：
1. B物业公司在A小区未成立业委会情况下，对物业服务费调整至2.68元/月/㎡这一事项，在公证处见证下通过书面方式征求业主意见并以书面形式表决，表决结果符合《民法典》第二百七十八条的规定，即 业主共同决定事项 ，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决， 参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意 ，上述表决方式并未违反法律、行政法规的相关禁止性规定。
2.
A小区物业服务收费标准实行市场调节价，对此法律、行政法规并不禁止物业服务企业在小区未召开业主大会成立业主委员会前进行调整，仅要求满足《民法典》规定的实质条件。调整后的收费标准符合当前市场行情以及该物业公司资质等级、服务水平，并不存在畸高或超出政府指导价的情况。
3. 截至2021年12月31日，A小区超过90%的业主已按照2.68元/月/㎡的新标准缴纳物业服务费，该结果也可以印证大部分业主对物业调价至2.68元/月/㎡的标准予以认可。
综上，法院认为，在法律、行政法规没有相关禁止性规定，尤其是在案涉小区一直未能召开业主大会、成立业主委员会的情况下，应当允许前期物业服务公司基于市场及小区与自身实际情况、在征询全体业主意见并满足法律规定的实质条件后实施涨价行为，不能仅以小区一直未成立业主委员会或未召开业主大会而否定表决结果，否则有违公平原则，也不符合小区大多数业主的共同利益。
法 官 说 法
（一）《民法典》第二百七十八条规定了由业主共同决定事项的范围及表决通过的条件，但并未明确该【业主共同决定事项】的表决形式仅限于由业主大会或业主委员会主导，也即法律并未明确限制【业主共同决定事项】的表决形式。则在本案中，物业公司通过向主管单位进行报备，并由公证处进行见证的方式，开展一系列向业主征询意见，并最终达成表决通过条件的形式，不失为一种在未成立业主委员会情况下，业主共同决定事项表决的有效方式。需要提醒的是，业主作为小区共同管理权的主体，在表决事项中应注意积极行使投票权利、表达真实意见，主动维护自身利益。
（二）物业服务收费是维系物业服务企业提供物业服务、小区正常运转的基础。物业服务收费应当遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则。在遇到物业服务成本上涨的情况下，根据市场变化，可以申请调整物业收费标准。本案中，小区物业费自2009年至2021年十余年间一直未调整，该期间我国社会经济高速发展，物业公司的人工、材料、管理等成本随之上涨，尤其在2020年新冠疫情爆发以来，物业公司构筑起了“社区防疫”的坚强防线，叠加历史和现实的因素，合理上调物业收费标准，对提高物业服务水平，提升小区整体服务质量无疑是有利的，超过90%的业主也通过按新标准缴纳物业费的行为对该结果予以了认可。
同时，本案对于未成立业主委员会、难以召开业主大会的小区，也提供了一种可供业主参考的推动业主共同决定事项进行表决的有效方式。但需要注意在具体操作过程中，需严格按照相关法律法规的规定进行，确保表决结果的有效性。
《中华人民共和国民法典》
第二百七十八条
【业主共同决定事项及表决】下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
