一、拒交物业费，被列入失信被执行人名单
十余位业主拒绝交纳物业费
法院强制执行无果后几个月
业主们均主动上门交款，这是为何?
2014年9月，因某小区的十余位业主拒不缴纳物业管理费，负责管理该小区的物业公司将这十余位业主均告上了法庭，县法院最终判决业主支付物业公司2年多来的物业费1000元到3000元不等。然而，判决生效后，业主们却一直未履行法院判决的义务。物业公司随后向庐江县法院申请强制执行。
案件进入执行程序后，执行法官立即向业主们送达了执行通知书，同时告知被执行人积极交款的必要性和拒不执行的后果，如有对物业服务不满的可以另行解决。但是这些业主仍未按照法院要求主动交款。执行法官在查询业主们财产的同时并将他们列入了失信被执行人名单。此后，除少数几名业主由法院强制扣划银行存款，案件得以解决外，其余业主均未交纳应交款项，物业公司的债权一时无法得以实现。
就在执行法官准备上门处理这些案件的时候，多名业主主动联系到法院，表示愿意马上交款，请求人民法院屏蔽他们的失信被执行人“黑名单”。原来这些业主的房屋办理了按揭贷款，到期后银行发现了他们有相关的不良记录，无奈之下这些业主主动交款，请求屏蔽他们的“黑名单”，以消除他们的不良记录。至此，该批系列拖欠物业费的案件得以执结。
执行标的不论大小，有的当事人却恶意逃避，拒不执行法院的判决，这已成为社会的顽疾。为解决执行难，近年来，最高人民法院陆续出台多项措施，与多个单位联合形成“构建诚信体系、惩戒失信行为”的机制，对失信被执行人进行诸多限制，压缩生存空间，使得部分失信被执行人主动履行法律文书确定的义务，确实维护债权人的权益。
二、拒交物业费，失信是最大的破产！
在构建社会信用体系的大背景下，“一处失信、处处受限”的信用惩戒机制正在逐步建立。
《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》就指出，失信被执行人将在乘坐火车、飞机，住宿宾馆饭店，高消费旅游，子女就读高收费学校，购买具有现金价值保险，新建、扩建、高档装修房屋、购车、出境等方面受到限制。
至2018年，人民法院执行力显著增强，采用联动体制加快推进失信被执行人信息与有关单位信用信息资源共享。
如今，个人或单位失信被执行人信息可在《中国执行信息公开网》公开查询到。
如今，已有多地对无正当理由拒交或拖欠物业费拒不执行司法或仲裁裁决的，纳入失信黑名单。
◆生活在小区里， 离不开物业管理。
◆没有物业的小区，影响房子的再售价值及居住环境。
◆有物业管理的小区，不仅关系生活质量，更为房子的保值增值保驾护航。
◆在个人信用体系不断建立健全的过程中，除通过银行系统跟踪个人的信用记录外，税务、工商管理、公安等相关部门系统，也都将提供个人信用系统相关的及时资料。
◆将来一键一体化，水电煤气费、取暖费等各种费用逾期未交都有可能纳入个人征信系统。
◆一人一卡，轻轻一刷就能准确获知此人征信记录，由于计算机联网保存，将伴随每个人的终身。
三、加大对失信被执行人的惩戒力度
3月16日，中国政府网重磅发布《关于对失信被执行人实施限制不动产交易惩戒措施的通知》，加大对失信被执行人的惩戒力度，采取限制不动产交易的惩戒措施。
关于对失信被执行人实施限制不动产交易惩戒措施的通知
发改财金〔2018〕370号
各省、自治区、直辖市、新疆生产建设兵团社会信用体系建设牵头单位、高级人民法院、国土资源厅（局）：
为深入学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神，进一步落实《中共中央办公厅国务院办公厅关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》（中办发〔2016〕64号）、《国务院关于建立完善守信联合激励和失信联合惩戒制度加快推进社会诚信建设的指导意见》（国发〔2016〕33号）和《最高人民法院关于限制被执行人高消费的若干规定》（法释〔2010〕8号）等有关要求，加大对失信被执行人的惩戒力度，建立健全联合奖惩机制，国家发展改革委、最高人民法院、国土资源部共同对失信被执行人及失信被执行人的法定代表人、主要负责人、实际控制人、影响债务履行的直接责任人员，采取限制不动产交易的惩戒措施。现将有关事项通知如下。
一、各级人民法院限制失信被执行人及失信被执行人的法定代表人、主要负责人、实际控制人、影响债务履行的直接责任人员参与房屋司法拍卖。
二、市、县国土资源部门限制失信被执行人及失信被执行人的法定代表人、主要负责人、实际控制人、影响债务履行的直接责任人员取得政府供应土地。
三、各地国土资源部门与人民法院要积极推进建立同级不动产登记信息和失信被执行人名单信息互通共享机制，有条件的地区，国土资源部门在为失信被执行人及失信被执行人的法定代表人、主要负责人、实际控制人、影响债务履行的直接责任人员办理转移、抵押、变更等涉及不动产产权变化的不动产登记时，应将相关信息通报给人民法院，便于人民法院依法采取执行措施。
四、建立健全全国信用信息共享平台与国家不动产登记信息平台信息互通共享机制。全国信用信息共享平台将最高人民法院提供的失信被执行人名单信息及时推送至国家不动产登记信息平台；国家不动产登记信息平台将失信被执行人名下的不动产登记信息及时反馈至全国信用信息共享平台。
国家发展改革委
最高人民法院
国土资源部
2018年3月1日
四、催收物业费的诉讼时效为3年
催收物业费的诉讼时效由2年变为3年
中华人民共和国民法总则
（2017年3月15日第十二届全国人民代表大会第五次会议通过，2017年3月15日中华人民共和国主席令第66号公布，自2017年10月1日起施行 ）
第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年 。法律另有规定的，依照其规定。
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定 。但是自 权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以 根据权利人的申请决定延长。
诉讼时效有多重要
我们看看以下案例
国际旅游岛商报全媒体 2017 年 8 月 24 日讯 8 月 21 日，海口市秀英法院物业巡回法庭对一起物业公司追讨物业费的案件作出了判决， 因物业公司的诉讼请求超过诉讼时效，被法院判决驳回其诉讼请求 。该案被告何某虎系海口市秀英区长信海景花园业主，在 2003 年 4 月至 2004 年 12 月和 2010 年 2 月至 2011 年 1 月期间，共拖欠小区物业公司海口长信卓尔物业管理有限公司 ( 以下简称卓尔物业 )33 个月的物业费和滞纳金共计 9.3 万余元。卓尔物业称多次向何某虎催缴未果， 但在法庭上，却无法提供充分证据证明催缴 。
被告和某虎针对卓尔物业的诉讼请求，在法庭上辩称， 2003 年 4 月至 2004 年 12 月期间未交物业费系因开发商逾期办理房产证，承诺免除了期间的物业费用， 2010 年 2 月至 2011 年 1 月期间系因为房屋漏水物业公司同意减免物业费用，且物业公司的诉讼请求已经超过诉讼时效。
秀英法院经审理认为，原告被告存在合法有效的物业服务合同，被告确实未缴纳 33 个月的物业费，但原告并未举证证明在诉讼时效期间，曾不间断的向被告主张权利，其直至 2017 年 5 月 27 日才向法院提起诉讼，已超过 2 年的诉讼时效，且被告提出了诉讼时效的抗辩。故法院对原告的诉讼主张不予支持，依法判决驳回。
法官普法：我国民事诉讼的一般诉讼时效为 2 年 (2017 年 10 月 1 日后，按照民法总则规定，诉讼时效改为 3 年 ) 。在法定诉讼时效期间届满后，权利人行使请求权，义务人提出诉讼时效届满抗辩的，人民法院对权利人的请求不再予以保护。所以，“法律不保护躺在权利上睡觉的人”，对于自己的权利，当事人要积极行使。
催收物业费的四个核心要点
1、从2017年10月1日开始，催收物业费的诉讼时效，由2年变为3年，别超过诉讼时效；
2、业主欠缴物业费，物业公司需要书面催缴，未书面催缴，法院不予支持；
3、书面催缴后需要保留证据；
4、书面催缴后，重新计算诉讼时效。
五、失信被执行人名单：不可不知的7大事项！
前言
2017年1月16日最高人民法院审判委员会第1707次会议审议通过了《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定〉的决定》（以下简称《新规定》），自2017年5月1日起施行。
事项一
什么情形会被列入失信被执行人名单
前提条件：未履行生效法律文书确定的义务。
第一条 被执行人未履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒：
（一）有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的；
（二）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的；
（三）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的；
（四）违反财产报告制度的；
（五）违反限制消费令的；
（六）无正当理由拒不履行执行和解协议的。
具有下列情形之一的，人民法院不得依据本规定第一条第一项的规定将被执行人纳入失信被执行人名单：
（一）提供了充分有效担保的；
（二）已被采取查封、扣押、冻结等措施的财产足以清偿生效法律文书确定债务的；
（三）被执行人履行顺序在后，对其依法不应强制执行的；
（四）其他不属于有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的情形。
被执行人为未成年人的，人民法院不得将其纳入失信被执行人名单。
事项二
失信被执行人名单会终身吗
被执行人具有本规定第一条第二项至第六项规定情形的，纳入失信被执行人名单的期限为二年。被执行人以暴力、威胁方法妨碍、抗拒执行情节严重或具有多项失信行为的，可以延长一至三年。
失信被执行人积极履行生效法律文书确定义务或主动纠正失信行为的，人民法院可以决定提前删除失信信息。
事项三
如何才能列入失信被执行人名单
人民法院向被执行人发出的执行通知中，应当载明有关纳入失信被执行人名单的风险提示等内容。
申请执行人认为被执行人具有本规定第一条规定情形之一的，可以向人民法院申请将其纳入失信被执行人名单。人民法院应当自收到申请之日起十五日内审查并作出决定。人民法院认为被执行人具有本规定第一条规定情形之一的，也可以依职权决定将其纳入失信被执行人名单。
人民法院决定将被执行人纳入失信被执行人名单的，应当制作决定书，决定书应当写明纳入失信被执行人名单的理由，有纳入期限的，应当写明纳入期限。决定书由院长签发，自作出之日起生效。决定书应当按照民事诉讼法规定的法律文书送达方式送达当事人。
事项四
什么情况下才能从名单上删除
具有下列情形之一的，人民法院应当在三个工作日内删除失信信息：
（一）被执行人已履行生效法律文书确定的义务或人民法院已执行完毕的；
（二）当事人达成执行和解协议且已履行完毕的；
（三）申请执行人书面申请删除失信信息，人民法院审查同意的；
（四）终结本次执行程序后，通过网络执行查控系统查询被执行人财产两次以上，未发现有可供执行财产，且申请执行人或者其他人未提供有效财产线索的；
（五）因审判监督或破产程序，人民法院依法裁定对失信被执行人中止执行的；
（六）人民法院依法裁定不予执行的；
（七）人民法院依法裁定终结执行的。
有纳入期限的，不适用前款规定。纳入期限届满后三个工作日内，人民法院应当删除失信信息。
依照本条第一款规定删除失信信息后，被执行人具有本规定第一条规定情形之一的，人民法院可以重新将其纳入失信被执行人名单。
依照本条第一款第三项规定删除失信信息后六个月内，申请执行人申请将该被执行人纳入失信被执行人名单的，人民法院不予支持。
事项五
不服被列入失信被执行人名单如何救济
公民、法人或其他组织对被纳入失信被执行人名单申请纠正的，执行法院应当自收到书面纠正申请之日起十五日内审查，理由成立的，应当在三个工作日内纠正；理由不成立的，决定驳回。公民、法人或其他组织对驳回决定不服的，可以自决定书送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。上一级人民法院应当自收到复议申请之日起十五日内作出决定。
复议期间，不停止原决定的执行。
事项六
撤销和删除失信被执行人信息有什么区别
不应纳入失信被执行人名单的公民、法人或其他组织被纳入失信被执行人名单的，人民法院应当在三个工作日内撤销失信信息。
记载和公布的失信信息不准确的，人民法院应当在三个工作日内更正失信信息。
具有下列情形之一的，人民法院应当在三个工作日内删除失信信息：
（一）被执行人已履行生效法律文书确定的义务或人民法院已执行完毕的；
（二）当事人达成执行和解协议且已履行完毕的；
（三）申请执行人书面申请删除失信信息，人民法院审查同意的；
（四）终结本次执行程序后，通过网络执行查控系统查询被执行人财产两次以上，未发现有可供执行财产，且申请执行人或者其他人未提供有效财产线索的；
（五）因审判监督或破产程序，人民法院依法裁定对失信被执行人中止执行的；
（六）人民法院依法裁定不予执行的；
（七）人民法院依法裁定终结执行的。
有纳入期限的，不适用前款规定。纳入期限届满后三个工作日内，人民法院应当删除失信信息。
依照本条第一款规定删除失信信息后，被执行人具有本规定第一条规定情形之一的，人民法院可以重新将其纳入失信被执行人名单。
依照本条第一款第三项规定删除失信信息后六个月内，申请执行人申请将该被执行人纳入失信被执行人名单的，人民法院不予支持。
事项七
特殊群体的失信如何处理
国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院应当将失信情况通报其所在单位和相关部门。
国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院应当将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。
来源:物业管理圈
