物业管理答客问——交房时统一说辞

一、协议

1、为什么一定要签订《前期物业管理服务协议》？不签可以领钥匙吗？

答：① 因为在《前期物业管理服务协议》里有物业公司管理和服务的内容、质量的详细说明。

② 国务院颁布的《物业管理条例》中有说明签订《前期物业管理服务协议》是一种合同行为，它与领钥匙和不领钥匙没有必然的联系。

2、小区验收备案没有？

答：主体验收已通过，门前公示。

3、房屋存在质量问题怎么办？

答：房屋都是经过行业行政主管部门验收的，不会存在较大的质量问题，如果房屋内出现了一些小问题，我们也会协助您进行维修整改，直到您感到满意。

4、哪些房屋的质量问题属于保修范围？

答：《房屋质量保证书》上已列明了质量保修范围。经鉴定为设计、施工原因引起的质量缺陷，像是卫生间渗漏、墙面、顶棚抹灰层脱落等属于保修范围。

5、交房验收中发现的问题需要多长时间能够处理完？会不会推脱责任？

答：①对于验房发现的问题，物业公司会在第一时间反馈给施工单位，一般问题处理时限为2天，突出问题在一周内处理。

②属于验收中反映的问题，物业公司积极协调处理，不会久拖或推卸责任。

6、房屋存在质量问题是否什么时候修好什么时候开始收物业管理费？

答：不是。物业管理费是从业主交房起开始收取。所谓入伙，是指业主收到《交房通知书》就视为入伙。只要不影响使用，我们会尽快联系施工单位维修。

7、我现在不拿钥匙，就可以不交物业管理费吗？

答：不可以。在您收到开发商《交房通知书》和以公告形式通知之日起就要交纳物管费了，这是国家建设部110号法令所规定的，不过如果您不着急装修的话，我们可以替您保管钥匙，同时您需要填写《钥匙托管承诺书》。

8、为什么要留业主的钥匙？留到什么时候？

答：交房验收中尚未整改完的问题，施工方还要进户施工。，业主日常也很繁忙，不便于一次一次的到现场。（而且业主来了也不一定就在业主来的那一天就能把工程完成，有时可能需要几天）

9、房屋未装修，入住前是否要交纳物业服务费？

答：只要房屋已交付，无论业主是否入住，都要交纳物业服务费。因为物业公司已经开始提供服务。物业公司并不是为一个或几个业主服务，而是为整个小区提供服务，物业管理公司与业主的合同关系是一对整体业主的合同关系。物业服务费是用于整个小区物业维护保养、维持物业正常持续运行所必须的费用，并非物业公司的经营性收入。如果一个或几个业主不交物业服务费，必然导致物业服务费入不敷出，物业公司因缺乏资金对小区的维护管理将难以为继，最终导致全体业主的共同利益受损。

10、物业管理费交纳后，服务标准达不到怎么办？

答：请您放心，肯定不会出现您说的情况，如果工作中出现您不满意的地方，也请您多提宝贵意见，我们会虚心接受并会有所改善的。业主的需要就是我们工作的目标，我们一定会竭尽所能的。

二、服务

（一）常规服务

安全方面

1、小区智能化配置有哪些？

答：①周边防范报警及出入口管理系统；

②闭路电视监控子系统；

③单元对讲子系统；

④停车辆管理子系统

⑤保安电子巡更子系统；

⑥背景音乐系统；

2、单元门怎么开启？密码能告诉业主吗？

答：① 单元门是凭卡或输入密码开启的；

② 密码可以告诉业主；

3、业主想查看小区的录象可以吗？

答：不允许。我们会定期组织业主参与物业服务的活动，包括参观等。如果个人遇到特殊情况需要查看录像的，需要通过取证机关的同意方可。

保洁方面

1、小区的垃圾怎么处理？

①生活垃圾袋装由业主投放到指定收集点，清洁人员每天收集，保持日产日清。

②装修期间产生的垃圾由业主或者装修工人统一袋装，按照规定的时间运送到指定地点，由物业公司统一清运。

2、提不提供室内保洁？

答：提供，但属于有偿服务，具体费用标准请您向客户服务中心咨询或索取。

维修方面

1、办理入住，房屋存在的问题，你们什么时候能修好？

答：我们会及时将存在问题反馈到施工单位进行维修整改，并根据《房屋质量保证书》上的承诺时间为您解决。

2、修好后，是否书面通知？

答：修好后，我们会在第一时间电话通知您。

3、房屋使用后出现问题怎么解决？

答：①保修期限和保修范围内出现的问题，物业公司会及时与开发商联系，为业主进行免费整改；

②保修期限和保修范围外出现的问题，物业公司会及时与相关单位联系为业主提供有偿服务，具体费用标准请您向客户服务中心咨询或索取。

4、要是停电了，没有电梯使用该怎么办？

答：本小区原设计是双路电源，一路出现故障或检修，另一路在短时间内就会供电。如同时没电（情况较少），我们会提前发布通知，以减少给您带来的不便。

绿化

1、小区的景观绿化不错，能不能长期保持？

答：①开发商在景观建设方面投入很大，更需要精心养护。物业公司有专业人员精心养护，根据季节和品种制定养护计划并落实，保持植物常青常绿。

②更需要广大业主爱护，共同抵制侵占、破坏的行为。

（三）、费用

1、物业管理费都包含有那些费用？

答：① 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用等。

② 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

③ 物业管理区域清洁卫生费用；

④ 物业区域绿化养护费用；

⑤ 物业区域公共秩序维护费用；

⑥ 办公费用；

⑦ 物业管理企业固定资产折旧；

⑧ 物业共用部位、公用设施设备及公众责任保险费；

⑨ 经业主同意的其它费用。

2、物业费收费标准是多少？包含公摊吗？

答：住宅物业服务费：1.00元/.月㎡，商铺物业服务费：1.5元/.月㎡，地下车位服务费30元/月。

3、公摊包含哪些内容？

答：包括：二次水泵加压、公共照明、智能化、消防及绿化用电、水。（根据以往经验和常规测算，进入正常期公摊费用在左右）

4、物业服务费如何收缴? 其收费方式?

答：于业主交房时预收一年的物业服务费，符合建设部《物业服务收费管理办法》第十九条相关内容规定。而此收费已经在《前期物业管理服务协议》中约定。往后我们按年或者季度收取一次，业主以现金形式方式缴纳。

5、房屋（空置房）如何收费？

答：符合交房条件而业主或使用人不收房的，物业管理费全额收取。

6、房屋出现问题物业费还收吗？为什么？

答：① 还是要收取的；

② 这里要区分两个关系：物业费是物业公司根据《物业管理服务协议》业主交纳的物业日常管理服务费用；而房屋出现的问题是属于开发商的。当然，在确认是遗留问题或保修期内的问题，物业公司会积极与开发商联系进行整改，属于业主自身或装修造成的物业可以协助帮助解决，但对于由此发生的维修费用业主承担。

7、物业费用是不是固定的？以后会不会调整？如有调整，调整的标准是什么？调整的期限是多长时间？

答：在前期物业服务期间内是不会改变的；业主委员会成立后，物业公司可与业主委员会协商费用的相关事项；

8、物业费用从什么时间收取？

答：都是开发商向业主通知的交房日期算起。

9、装修期间是不是不交物业费用？

答：是需要交的。

（四）、配套

1、小区水、电收费标准如何？怎么交费？

答： 业主可以直接按表号向供水、供电单位缴纳费用，或办理银行代扣业务。

2、水电表的位置在哪里?

答：水电表出户（水表、电表都在室外管道井内）。

3、小区有线电视如何收费？

答：广电公司收取；宽带按开通流量标准收费，具体标准可电话咨询。

4、小区的水源来源及如何保证水质卫生？

答：① 水源是市政供自来水；

② 供水是通过市政管网直接进入，16层(含16层以上)再由变频水泵增压到各户；整个水源在循环过程都是封闭的，不存在二次污染。

5、住户室内用电最大功率是多少？

答：住户室内用电功率最大5KW

6、水、电、等费用物业公司是否代收？

答：不代收。

（五）停车

1、小区停车怎么办理？停放收费标准是多少？

答：① 本小区实行人、车分流，车辆有地下停车场，地上停车场，由物业公司统一管理。

②购买的地下停车场车位服务费为30.00元/月•台；租用车位租金240.00元/月•台；（地上停车场，租用车位租金100.00元/月•台）

2、停车场是如何管理的？

答：① 统一规划管理，配有巡逻岗，通道及出入口设有监控设备。

② 车辆进出实行智能管理，车辆均需刷卡出入。

三、装修

1、为什么一定要签订《装修管理协议》？不签可以吗？

答：建设部颁发的《房屋室内装饰装修管理办法》中有规定。为了保障小区整体的美观及防止房屋主体被破坏，影响到业主及业主的四邻，给业主的生活造成不便，所以签订《装修管理协议》是对业主的保障。

2、装修时，为什么一定要装修公司缴纳装修保证、垃圾清运费？业主交可以吗？

答：① 缴纳装修保证金：是为了对装修质量及装修过程中的施工行为限制，避免房屋主体因装修造成破坏,给业主、他人及整个小区的生活环境带来不便，此项费用是保证金，在装修施工完结后予以退还。

② 垃圾清运费：装修垃圾由于量大又容易产生污染，由物业公司集中清理过程中必然产生相关费用，所以应缴纳此项费用。装修垃圾清运费属于业主委托物业管理企业清运装修所产生的垃圾，清运费标准由清运过程中发生的成本确定。

③业主可以缴纳该费用。

3、申请装修时都带哪些材料？

答：①装修公司营业执照、资格证书复印件加盖公章；

②项目明细表、装修合同、房屋装修施工图及空调安装方式方案；

③施工人员身份证复印件及1寸照片各2份。

4、装修时是否可以拆改？

答：严禁破坏或者拆改厨房、卫生间的地面防水层；禁止将房间或者阳台改为卫生间、厨房间。

5、物业费里不是含有垃圾清理费吗？怎么还要收取装修垃圾清运费？

答：物业费里含的垃圾是生活垃圾清理不包括装修垃圾。装修垃圾相对于生活垃圾产生的时间短而且量大，装修垃圾的处理要比生活垃圾处理难度增大很多。

6、是否可以安装太阳能热水器？不能装的原因是什么？

答：不允许。

①首先，楼顶产权属于整栋楼业主的，单个业主是无权占有。

②屋面是做过防水、保温处理的，如果由于安放太阳能会破坏了防水层和保温，势必影响顶层居住的业主。还有如承重、排水等设计上没有考虑，所以不能安装。

7、防盗网能装吗？为什么？

答：不可以；

①消防管理的需要；

②影响小区外立面的整齐、美观和外墙清洗；

③安装过程中固定螺栓会破坏保温层，防盗网容易生锈、腐蚀，时间久了不安全。

8、楼顶屋面是否可以做花园？前期销售说是属于赠送的面积？

答：①严格上属于违规行为，楼顶产权属于整栋楼业主的，单个业主是无权占有。

② 屋面做花园种植一些花草，需要垫土、浇水，会影响承重及排水功能，建议可以放置一些盆栽花草，以免影响使用功能。

9、为什么装修期间房间必须要配备灭火器？

答：因为在装修过程中可能需要有动火或用电作业，另外也可能因人为发生意外，所以配备相应的灭火器材，能够在出现火情时采取扑救措施，控制初起火源。

10、装修完了发现房屋漏水或其它问题物业负责吗？怎么处理？

答：这分三种情况：

①在保修期内，是开发商的原因，我们会及时与开发商或承建方联系整改；

②因为业主自家装修导致房屋漏水，那么应由装饰装修施工方负责；

③过了保修期，物业公司维修人员为业主提供有偿服务。

11.我的入户门为什么是内开的？我可以改为外开的吗？

答：不可以，根据《消防管理安全条例》和《住宅建筑设计规范》等相关规定，你的户型入户门如果外开将影响消防管理安全和其他业主大型家具的搬入。为了解决这一问题，你的户型入户门设计为内开。

12.我的房屋的阴阳角不直，怎么办？

答：阴阳角不直，是属于抹灰不均匀，在装修时通过粉刷，完全可以修复，不会影响美观。

13.想先去验房再办手续？

答：我非常理解你的心情，你是担心房屋有质量问题，但是房屋已经具备竣工证明，而且我们物业公司已经对所有房屋及设备设施进行验收，已经不存在影响你使用的问题，即使存在小问题，我们也会协助你督促开发商尽快进行维修。而且这个流程是通用的，我们的安排是按照流程走的，如果随意打乱，会严重影响业主的收房进度。