工作一/团队组建

项目经理需要根据项目整体规划（项目定位、服务标准、出入口、人车分流情况等）确定项目人员编制，达到最优化有效配置。同时依据人员规划情况，统筹安排项目后勤建设工作，如确定食宿、办公地点及物资准备等。

项目经理还需亲自参与到人员的招聘、培训及考核等环节，组织安排制度建设工作，如绩效考核制度、安全生产制度、赏罚制度、晋升激励制度等。

工作二/前期介入及承接查验

接管项目之前，在房地产开发的各个阶段，项目经理应提前介入，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等。从物业管理运作和业主使用角度对新开发物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后顺利开展物业管理工作创造条件。

在项目收楼前，项目经理应组织制定物业承接查验方案，并成立承接查验小组。在收楼节点50天前，对项目公共区域、共用设施设备，按照设计及施工要求进行查验，针对查验结果明确整改完成时间。

工作三/客户关系维护

案场阶段，项目经理需要根据房产及营销所需制定服务方案，定期拜访项目总及营销总，对提出的问题进行销项管理，保持双方关系的良性互动。

常规阶段，项目经理应组织员工建立完善的客户信息及客户管理体系，进行分类管理。根据客户类别及业务需求制定年度/季度/月度拜访计划，按计划进行拜访并对客户提出的问题及时处理与反馈。

工作四/品质管理

为业主提供一个安全舒适、干净整洁的的居住环境是项目经理的重要职责。品质管理通常要关注以下几个方面：

秩序管理：项目经理要组织员工做好管理区域内的安全防范工作，保障业主的生命和财产安全。秩序管理包括门岗管理、监控管理、车辆管理等；

环境管理：包括保洁工作和绿化工作，项目经理要指导保洁人员定时、定点的做好物业管理区域的生活垃圾收集、处理和清运工作。以及要安排好绿化工作人员对绿植的养护工作，为小区业主创造一个干净而充满活力的生活环境。

工作五/巡盘管理

案场阶段：项目经理应联合房产、营销定期巡检（每周至少1次）。巡检过程中，组织部门负责人，按照参观动线对展示区品质情况进行自检，同时做好记录，生成品质巡检销项清单。巡检后定期向项目总、营销总汇报每周巡检情况及品质整改销项完成情况，积极协调需要房产及营销配合整改的事项。

常规阶段：项目经理应组织各部门负责人定期对园区内进行品质巡检工作，按照动线管理要求，对照标准对现场环境品质、设施设备、消防、电梯及标识牌进行排查，并在巡查后，生成品质巡检销项清单，跟进各部门认领整改。

工作六/设施设备维护

项目经理须督促工程管理部围绕公共区域和共用设备制定实施设备维护计划，公共区域包括：屋顶、外墙、楼梯间、小区道路、各种公共管道等。共用设备设施包括：给排水系统、消防系统、供电系统、电梯、监控系统等。项目经理应对计划落实情况进行抽查。

针对部分大型设备、特种设备及房屋公共配套设施达到中修、大修或更新改造条件的，组织专业部门对专项设备编制科学合理的维修、更新改造方案以及费用预算，提交相关单位审批，按照当地行业主管部门的政策规定要求执行落实。

工作七/社区文化管理

作为项目负责人，项目经理应当积极组织社区文化活动，通过活动加强邻里间的沟通，同时促进物业和业主之间的良性互动，共同打造和谐社区。组织活动有以下几个步骤：

确定活动类型：根据小区住户的类型，确定不同的活动类型，比如老年人较多，可以组织常规的文体活动，如：棋牌、艺术比赛等。比如青少年较多，可以组织亲子活动，儿童才艺比赛等。也可以按照节日确定活动类型，如中秋节、春节、儿童节等；

制定活动方案：根据确定的活动类型，制定相关方案。编制方案需要考虑：时间、地点、主题、形式、活动对象、组织安排、后勤保障、经费预算等；

组织活动开展：确定方案后，即可动员业主参加活动，可联合居委会开展，让居委会协助宣传发布通知，同时物业印发宣传手册，在管理区域内醒目位置张贴海报。活动开始前进行排练预演，从而实现活动的顺利开展；

活动风险把控：活动进行过程中，做好风险把控，防止出现意外和安全事故，维持好现场的秩序，做好记录工作，以便后期总结复盘。

工作八/经营管理

项目经理要根据公司业务目标制定项目年度预算，根据“以收定支”、“先收后支”的原则进行预决算管理，务必要做好开源节流工作：

开源：每月对物业费收缴率、社区增值业务完成情况进行梳理，符合物业费调价要求的项目及时进行申请，尽可能开发收入渠道及收入金额；

节流：分析项目年度耗能、人工成本等指标，采取合理措施降低能耗，提升人工效能。

工作九/风险管理

项目经理应做好日常风险防范管理工作，如管道堵塞、车辆违规停放、高空抛物、爆炸起火等，减少或者避免物业的损失，规避管理纠纷的发生。风险管理工作应注意以下几点：

风险识别：项目经理须组织各部门对项目运营周期内可能存在的风险进行识别、分析和评估，按照风险对企业危害的严重程度及发生概率的频次进行分级分类；

风险防范：结合风险管理的种类和危害等级，组织项目管理骨干及相关专业负责人，完善各类管理制度和作业流程，指导编制不同专业、不同种类和不同等级的风险管理措施和风险应急预案（应急预案编写要达到事先准备、事中控制、事后处理的效果）。同时按照各类风险管理应急预案要求，进行应急物资准备，组织项目全员进行风险处置协作分工和风险应急处置流程讲解及风险应对处置预案的全过程演练；

风险处理：出现风险事故时，根据预案组织人员处理，事后进行评估，制定整改措施。

工作十/外拓管理

项目经理应有敏锐的市场嗅觉，积极询洽项目拓展信息。为企业带来新的经营项目，拓展管理服务面积。物业在招投标管理过程中应该注意以下几点：

信息获取：通过多种渠道收集招标信息，比如：招标通告、实地收集、主管部门推介等；

准备工作：投标工作主要分为以下几个步骤，与招标方建立联系、分析招标文件、参加招标说明会、现场摸底、招标前的经营管理测算、开展报价工作、办理招标保涵、投递标书等；

现场答辩：答辩过程要特别注意以下事项，提前了解招投标答辩会的规定、掌握招标现场常见问题、掌握答辩工具、把握评委的心理、保持良好的个人形象、巧妙的利用站位和动作、把握答辩时间等；

事后工作：主要分为以下几个步骤，合同的签订、合同的执行、资料的归档。

物业项目经理作为项目全面管理的核心和焦点，需要统一指挥项目各项工作的运行，很大程度上直接决定了项目服务水平和经营状况。

作为一名优秀的项目经理，不仅要关注传统物业管理所涉及的品质服务，还要放眼于社区增值、投资拓展等领域，成为一名复合型的管理人才方可应对形势多变的时代！