十三届全国人大五次会议2022年3月5日-3月11日在北京召开，全国政协十三届五次会议2022年3月4日-3月10日在北京召开。

沈国军表示，近两年，受线上消费叠加新冠肺炎疫情的冲击，国内众多购物中心、酒店和写字楼等商业不动产纷纷以被动降租来抵御风险。同时，不少商业综合体通过加强线上促销、直播带货以及推行夜市经济等方式提升运营管理能力，实现了逆势崛起，运营管理能力强的权益类资产证券化产品投资价值越来越受到认可。

当前，在“新旧动能转换，推动高质量发展”的宏观政策导向下，商业不动产领域正在从过去的产销模式向“资管+运营”模式转型，通过提升运营管理能力来实现资产增值，推动商业物业资产证券化已成为大势所趋。

在沈国军看来，尽管商业不动产的投资、经营、估值与退出等逻辑均和住宅不动产有本质区别，但由于受到住宅不动产市场“房住不炒”的误伤，商业不动产领域沉淀大量的优质资产无法通过证券化等形式实现资本的良性循环。

“从国外成熟市场的发展经验看，商业物业的资产证券化不仅有利于盘活存量资产和沉淀资金，还能扩大物业持有人直接融资通道，提高金融市场配置资源的效率和效益。”沈国军表示，同时对投资者来说，也丰富了资产配置渠道，对于建立和发展多层次资本市场具有重要意义。

从另外一方面来看，近年来国内公募基础设施领域成功推行的REITs（不动产投资信托基金）也为商业物业资产证券化作出了较好的示范。

沈国军认为，我国加快推进商业物业资产证券化的时机已趋成熟，但相关的法制、监管及财税等政策还需进一步完善。

他建议，借鉴公募基础设施REITs成功经验，在商业不动产领域开展公募REITs试点，优先考虑资产储备充足、资产运营管理经验丰富、主体经营稳健的企业参与试点。引导参与主体多关注底层资产质量，聚焦“资产融资”本义，同时引导物业持有人或资产管理人，通过提升资产运营和管理能力来打造REITs产品的核心竞争力。

全国人大代表、农工党天津市委会副主委、市中医药研究院主任医师张智龙建议，随着城市化进程的加快，物业管理成为社会治理的重要内容。探索建立透明统一的物业管理收费制度，以居民满意度为核心的考核评价机制等，畅通联络沟通渠道，完善纠纷解决机制。同时增强业主对物业管理有偿服务的认知程度，提高契约意识和法治意识，推进物业费用收缴和提高物业服务水平良性联动。

全国人大代表、德力西集团董事局主席胡成中建议,修改物业管理条例,强化业主权益保护。

他表示，“建议尽快启动《物业管理条例》新一轮修订工作,改变《条例》名称,突出‘服务’属性,增加‘物业管理委员会’的制度安排,作为业主委员会的过渡机构。”胡成中代表表示,实践中,很多物业企业动辄把业主视为“管理对象”,如强推“人脸识别”、疫情期间自行加码出入管制等现象时有发生。通过更名,就是要突出物业企业的“服务”属性。目前各省出台的物业管理条例中,陕西省已经更名《陕西省物业服务管理条例》,起到了很好的带头示范作用。

“虽然《条例》经过了多次修订,但现实中依然存在突出问题,物业管理企业相对强势、业委会运行监督难、业主维权难等现象没有得到根本扭转。”胡成中表示,根据上海12345热线统计数据,仅2020年下半年,上海12345市民热线受理的涉及物业管理的投诉就将近20万条,其中具体到“维修”“安保”“业委会”的三类投诉量涨势迅猛。

同时,胡成中建议,要加强对物业企业的“契约”约束,明确规定在一个合同期内,物业服务企业不得中途提出涨价,如因外部环境重大变化确需涨价的,应同时组织其他物业服务企业参与竞标,“无竞争,不涨价”。

第十三届全国人大代表、苏宁集团董事长张近东表示，面对我国当前面临的深度老龄化问题，基于近年来部分物业企业在养老服务模式上的初步探索尝试，张近东从物业服务视角提出了进一步的解决方案。

张近东建议政府发挥主导作用，设立居家养老服务专项基金，加快建设国家养老服务管理信息系统，提升政府投入精准化水平，做好养老服务领域信息公开和政策指引，进一步完善以居家为基础、社区为依托、机构为支撑、医养相结合的养老服务格局，推动“政府部门主导、社会力量参与、家庭承担费用、物业企业实施”的养老服务模式。

全国政协委员、天津泰达置业有限公司董事长管学斌表示，多年来，各级政府出台了许多物业管理文件。2021年1月5日，住建部、发改委等十部委又联合发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，提出融入基层社会治理体系、提升物业管理服务水平、健全业主委员会治理结构、强化物业服务监督管理等等。但在实际工作中，“要求和落实”不统一仍时有发生，因物业服务产生的矛盾有向基层政府转移的现象。

他认为，改变当前物业服务业存在的问题，首先要理顺物业管理关系，“企业”的服务质量是物业服务矛盾的焦点。政府、企业要各施其责，加强责任监督。解决的方向建议为：

提高管理级别。将物业管理提高到政府最高层面，让基层政府、企业、业主“有序、有效、可操作”地参与社区治理。

修订管理职能。将基层政府确定为物业服务管理的主责部门，负责全过程管理。包括企业服务、考核以及资质认定。物业办配合对“企业”的资格、年审做技术性审核。

制定监督机制。将物业管理工作纳入基层政府、物业办和相关责任人的年度考核，其中“按时成立业委会”、“指导合同制定”、群众评价（包括12345、信访等）等作为重要考核指标，并公开考核结果。不要轻易代行业委会职责，成为裁判员和运动员。

抓好“企业”管理，避免三不管。立即重启“企业”资格认证、增加落实“企业”保证金制度。按照物业管理条例第三十二条规定，恢复和细化落实“企业”资质、合同等管理。

真正落实“企业”评价机制。基层政府充分发挥业委会作用，每年组织住建委、业主开展“物业服务”评价，有效运用“物业公司守信联合激励和失信联合惩戒机制”，公开实施“黑名单”处理制度。