各城区政府、开发区（管委会）、各县（市）区政府：

为进一步贯彻落实市政府关于印发《襄阳市城区老旧小区改造工作实施方案》的通知（襄政办函【2019】31号）文件要求，切实加强对老旧小区改造工作的技术指导，积极稳妥推进我市老旧小区改造工作，不断增加人民群众的获得感，我办组织编制了《襄阳市老旧小区改造技术导则》（试行）。现印发给你们，请结合实际遵照执行，执行过程中如有疑问或建议，请及时与我办联系。

附件:《襄阳市老旧小区改造技术导则》（试行）

襄阳市老旧小区改造工作领导小组办公室

2019年9月5襄阳市老旧小区改造工作领导小组办公室 2019年9月5日印发

附件：

襄阳市老旧小区改造技术导则（试行）

襄阳市老旧小区改造工作领导小组办公室

2019年10月

第一章 总体原则 6

一、目的 6

二、适用范围 6

三、基本原则 6

四、改造内容及标准要求 7

第二章改造项目类别及改造内容和技术要求 7

一、民生项目改造内容和技术要求 7

（一）违法建设与私搭乱建拆除 7

（二）市政设施类 7

1、供水设施 7

2、排水设施 8

3、供电设施 10

5、交通设施 12

6、停车设施 14

（三）公共环境设施类 16

1、安防设施 16

2、公共环境 17

（四）建筑楼栋类 21

1、建筑楼道 21

2、楼道照明设施 22

3、屋面防水 22

第二章   提升类改造内容和技术要求 23

（一）小区水改、电改、气改 23

（二）建筑修缮 23

1、建筑外墙 23

2、电梯加装 24

3、建筑节能改造 24

（三）公共设施 25

1、海绵设施 25

2、无障碍及适老设施 26

3、汽车充电桩 27

4、小区围墙 27

（四）功能提升 27

1、公共管理功能用房。 27

2、智能服务 28

第一章 总体原则

一、目的

为贯彻我国2019年《政府工作报告》的有关部署，充分运用“美好环境与幸福生活共同缔造”理念，大力推进我市老旧小区改造提升，进一步改善群众居住条件，增强群众获得感、幸福感和安全感，完善共建共治共享社区治理体系，特编制本改造标准。

二、适用范围

本工作指南适用于襄阳市城市和县城建成区范围内以下住宅小区改造：

（1）原则上系2000年12月31日前全部建成交付使用；

（2）公共设施落后影响居民基本生活，群众改造意愿强烈的住宅小区；

（3）不含纳入城镇棚户区改造计划的小区、拟通过拆除新建（改建、扩建、翻建）实施改造的棚户区的小区及以居民自建住房为主的区域和城中村。

三、基本原则

（一）坚持“先民生后提升、先规划后建设、先功能后景观、先地下后地上”的原则，以人为本、安居惠民，以整治为主、兼顾提升，重点解决保障居民基本生活和安全的道路、供排水、供电、供气、供热、绿化、照明、围墙、消防等基础设施问题，消除小区安全隐患，改善基本生活需求，营造良好居住环境。

（二）坚持因地制宜，合理施策的原则。各老旧小区在改造过程中，因地制宜，可在有条件的小区内兼顾配套养老抚幼、无障碍设施、便民市场等服务设施的建设、改造；进行小区内房屋公共区域修缮、建筑节能改造、有条件的居住建筑加装电梯等。可对小区直接相关的城市、县城（城关镇）道路和公共交通、通信、供电、供排水、供气、供热、停车库（场）、污水与垃圾处理设施等基础设施的改造提升。

（三）坚持整治与管理结合原则，在完善硬件配套设施的同时，建立健全物业管理工作机制，实现建管并举，做到业委会成立一个、综合整治推进一个、物业管理建立一个，避免重复施工影响居民生活。

（四）坚持居民参与的原则，在综合整治全过程和后期物业管理中，突出居民共同谋划、共同建设、共同参与、共同管理，共享改造成果，达到共同缔造目的，确保居民的“知情权、参与权、选择权、监督权”，明确居民共同管理小区的义务与职责。

（五）坚持安全为先的原则，杜绝消防车道堵塞，无消火栓，应急安全通道的问题；加强对燃气管线、电力线路的清理及隐患排除工作，清理液化气罐等。保障好老旧小区内的群众的人生及财产安全。

（六）坚持提高群众生活可靠性为核心的原则，提高小区的给水、排水、电力、燃气、停车等基础设施的可靠性，通过给水加压、电力扩容等多种方式，提高小区群众的本生活必需品供给的可靠性。

（七）坚持先急后缓原则，对于基础设施差、管理混乱、安全隐患突出等群众反映强烈，需求高的小区先行整治。要按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，充分发挥属地街道、社区在综合整治过程中的主导作用，因地制宜建立长效管理机制。

（八）坚持规范要求，严格实施，切实加强项目组织实施管理，抓好项目设计、招投标、施工、监督和验收环节，严格控制工程造价和变更，规范实施。

（九）城市老旧小区整治改造除应符合本导则规定外尚应符合国家和我省现行有关标准的规定。

四、改造内容及标准要求

老旧小区改造内容涉及民生基础类与功能提升类两大项内容，我市所有小区改造应达到民生基础类改造标准；各县市区因地制宜，结合实际情况，对有条件的小区进行功能提升类改造。

老旧小区改造前应充分征求并记录小区居民意见，并针对问题重点解决，完善小区基本功能。

第二章  民生基础类改造内容和技术要求

一、违法建设与私搭乱建拆除

改造前必须对小区现状范围内阻碍消防通道、存在安全隐患、影响居民的生活、生命、财产安全的违法建设、私搭乱建进行拆除。若有特殊情况需保留的由小区居民或居民代表与实施主体共同商议后决定。

二、市政设施类

（一）供水设施

1、系统检查小区地埋供水管线的现状情况。对残旧破损的管道进行更换，达到供水管网无渗漏。

2、更换的管道以经济实用为宜，管材原则上以给水PE管为主，降低建设和维护成本。

3、管线布局应参照相关规范，满足相关安全距离要求。

4、给水水压不够的小区，应集中增设加压供水设备，确保入户水压不低于0.05MPa。

图例1  供水管网

（二）排水设施

改造内容包括雨污分流管网、化粪池改造；包括对建筑单体的破损屋面落水管修缮、阳台水改造。各实施主体应结合老旧小区改造项目，引导排水部门（营运企业）开展小区内排水基础设施的改造提升。

1、雨污分流改造。

（1）将原合流管道进行疏通，对破损的合流管道进行更换，将原合流管道作为污水管道，新增雨水管道或边沟

（2）新增雨水管应尽量采用边沟的形式，有条件的可敷设雨水管道。

（3）新增的雨水沟应设置篦子，并定期做好清淤清洁，保证排水通畅。

图例2  新增雨水边沟

2、化粪池。

疏通清淤现有化粪池及化粪池与城市污水管线的连接管线，对砖砌式化粪池、坍塌的化粪池的应进行更换。

图例3  地埋式一体化粪池

3、当小区处于低洼地段，雨水污水排水不畅出现倒灌或排出管管道标高低于市政接口标高时，应增设提升装置。

4、更换路面检查井，对小区道路设施改造中保证检查井高度与路面一致。对污水、雨水管网的井盖标识应清晰，如污水井表面应有“污”字样，雨水应有“雨”字样。

（三）供电设施

改造内容包括强弱电线路、照明设施。

1、强弱电线路

（1）检查并维修、更换小区楼道及室外老化破损和容量不达标的电力线路。

（2）清理乱接乱搭线路，对附着于建筑外立面、楼道内电力线路通过入槽盒或套管、桥架等方式进行进行统一归置、绑扎、固定，保证整洁美观，减少安全隐患。

（3）室外架空线路应通过捆扎、归置、固定，符合安全要求及横平竖直美观要求，并满足消防车通行要求。

图例4  建筑电力线捆扎      

图例5桥架式线路套盒

2、照明设施。

（1）维修或增设小区公共区域和住宅楼道内的照明设施，以满足居民夜间出行基本照明需要。

（2）路灯沿小区道路每50m设置一盏的标准进行设置，未达到该要求的进行补射。

（3）路灯灯高3.5m左右，优先选择节能灯具和太阳能灯具。

图例6  室外太阳能路灯

（四）供气设施

未进行气改的小区必须进行气改，费用由小区居民自行解决。未通管道天然气的老旧小区，应预留市政燃气管线敷设地下空间。

图例7  天然气总管

（五）交通设施

1、小区道路

（1）对路面凸凹不平、质量较差、破损严重的道路，进行修补、刷黑，以达到道路平整、密实和抗滑的基本要求。

图例8 小区道路刷黑

（2）对消防通道阻塞的小区进行拆违后，使对消防通道进行硬化，消防通道的宽度不低于4m，保障其消防通道的顺畅。

（3）小区道路的路缘石应高于地面200mm。局部地段设置车止石的，车止石高度不低于400mm，间距0.8-1.5m。

（4）施工时，应注意适时调整井盖或其他附属设施的盖板高度，使盖板上沿与周围铺装、路面的竖向水平一致，并保证井盖周边严密缝合。

2、停车设施

（1）按规范划定机动车车位，停车线长宽一般采用2.5m×6m，用地空间特别受限的小区，可缩减至2m×6m。

图例9  停车位和立体车库

（2）有条件的小区可因地制宜结合停车位，建设充电桩；设置机械式停车库。

（3）根据小区实际需求，对现状车棚进行改造或建设一处或多处非机动车停车库。非机动车车库应采用遮阳式，设有遮阳防雨设施，并在车库内设置扫码或投币式电动车充电装置，方便居民使用。

图例10 非机动车停车位

（六）消防设施

1、集中清理占道和堆放杂物堵塞消防通道的情况，划定禁止停车区域，保证消防通道的顺畅。

2、消防通道的宽度不低于4m。

图例11  消防通道

3、按小区主要道路120m的间距设置消防栓，未达到标准的小区按该标准进行增设。

三、公共环境设施类

（一）安防设施

1、在小区主要出入口设置监控探头，有条件的小区可延伸至小区周界、重要通道、公共设施、车辆集中停放区域等。

图例12  高清监控探头

2、对现状大门进行粉刷，制作小区的名称牌，保证大门的整洁、美观，具有辨识度。

3、有条件建设的小区，可以增设门卫室等安全管理用房。

4、门卫房宜采用预制钢结构岗亭式，在平面布局、外观样式上应与小区整体建筑风格相一致，且满足功能复合的要求。

（二）公共环境

1、小区内原有的树木和绿地应尽量保留和利用。

2、有挡土墙的小区，应对挡土墙进行安全质量评估，若存在安全隐患的，扩建墙基、减小墙背土压力、外置阻滑构筑物、施加外力等措施进行结构加固改造，消除安全隐患。

图例13  挡土墙

3、对存在破损、不稳固、有坍塌风险等安全隐患的现状围墙，可通过加固或重建等方式消除安全隐患。

4、列入我市拆墙透绿计划的小区、临城市主要干路、重要城市节点、风貌协调区的小区围墙应改造为通透式围墙。

图例14  小区文化墙（围墙）

5、拆除或封堵小区内原有不达标、卫生条件差的垃圾房、垃圾池，封堵楼道原有垃圾道。

6、根据小区整体布局情况，增设生活垃圾分类收集处理设施，采用与周边环境相协调的标准化分类垃圾桶（箱）。

7、在小区的显著位置设置《生活垃圾分类公示牌》，设置宣传专栏，张贴垃圾分类宣传海报，宣传垃圾分类工作。

图例15  垃圾分类收集

8、根据小区实际情况，结合住户需求，在小区公共区域增加健身器材、运动场地等设施。

图例16  文娱体育设施

9、有条件的小区应增设公共晾晒设施，晾晒杆采用钢架式。 

图例17  公共晾衣架

四、建筑楼栋类

（一）建筑楼道

1、对楼道墙面的小广告、污渍涂鸦应进行清除，做到干净整洁。

2、对于阴暗潮湿、面层剥落的楼道，将墙面原饰面材料铲除后重新粉刷。

3、对于休息平台处围栏，锈蚀严重的铁制构件应拆除更换。

4、有条件的小区，对于缺少扶手、缺少楼层标识、踏步光滑、缺乏照明的楼道，需要新增适老化设施便于老年人使用。

5、根据小区的使用需求状况，清理楼道内散布的信报箱，并集中在底层布置。

2、楼道照明设施

楼道照明灯具宜选择声光控LED节能灯，采用阻燃型电缆。

图例18  楼道声控灯

3、屋面防水

针对老旧小区住宅屋顶杂物堆积、屋面漏水等问题进行修缮。保障屋面排水顺畅，无屋顶渗水等问题。

第三章、功能提升类改造项目内容和技术要求

提升类项目是指在完成基础类项目改造，尤其是水、电、路、气等必要的基础设施改造的前提下，坚持尽力而为、量力而行的原则针对不同区域、不同重点的小区进行有重点提升，严禁搞形象工程、政绩工程。

一、建筑修缮

1、建筑外墙

1、对老旧房屋外墙进行清洁整理，脏污、破损的外饰面进行清洗修补，有条件的小区进行重新粉刷，粉刷色彩应与周边建筑环境相协调。

2、外墙悬挂（雨棚、披水、空调架等）因松动、锈蚀等导致自身强度不足，或与墙体连接不牢固时，应动员住户自行修缮或更换；

3、有条件的小区，宜对外墙悬挂物整体整治处理，做到整齐美观、形式一致、与房屋风格相协调。

4、对历史文化名城建控区等有风貌控制要求的，可进行“穿衣带帽”式简单改造。

图例19  外墙修缮

2、电梯加装

针对老旧小区住宅无电梯，上下楼使用不便的现状，鼓励居民积极加装电梯，满足人民日益增长的美好生活需要。根据我市自然资源与规划局《襄阳市市区既有住宅增设电梯的指导意见》进行建设。

二、公共设施

1、海绵设施

1、在道路改造中，优化道路横坡坡向、路面与道路绿化带及周边绿地的竖向关系，便于径流雨水汇入绿地内海绵设施。

2、小区绿地在满足改善生态环境、美化公共空间、为居民提供游憩场地等基本功能的前提下，结合绿地规模和竖向设计，建设生态植草沟、下凹绿地、渗水井、渗水管、雨水湿地等海绵设施，消纳屋面、路面、活动场地及停车场的径流雨水，并通过溢流排放系统与雨水管网系统衔接。

3、有条件的小区，可在植草沟、下沉式绿地、渗水井等处，设立水回收系统，建立净化水设施，并与小区绿化用水系统联通，实现中水回用。

图例20  海绵设施示意图

2、无障碍及适老设施

1、对未配建无障碍设施的路段进行重新铺设，包括盲道、轮椅坡道及缘石坡道等。对已有无障碍设施的路段采取修补、维护、清障等措施，确保无障碍设施系统的连续性和实用性。

2、对小区住宅建筑楼道内松动、破损、存在安全隐患的楼梯扶手应进行加固、修缮，对未设扶手的楼梯增设扶手，有条件的小区可对陈旧楼梯扶手重新涂装、刷新或更换。

图例21  无障碍设施

三、公共设施提升

改造内容包括公共管理、文化活动、老人服务设施建设等。

1、公共管理功能用房。

1、确有公共用房建设需求，且有条件建设的小区，由业主委员会或业主自治小组提出，经审批同意，可以增设公共管理用房。

2、应按照集约节约的原则严格控制规模，优先解决小区亟需的门房、物业管理用房等功能用房需求。

3、新建功能用房在平面布局、外观样式上应与小区整体建筑风格相一致，且满足功能复合的要求。

4、对原有公共用房，现已经改变其功能的，应协调收回，恢复其原有功能。对条件有限的老旧小区，可结合用房情况，共享用房，提高利用效率。

5、优先利用小区公共用房、公房租赁使用等设置公共管理设施。用房面积宜不小于200平方米，与公共管理用房集中设置。

6、养老抚幼用房应结合老旧小区周边社区进行统筹考虑，统一设置，可考虑老人饭堂、日间照料中心、老年及儿童活动室等功能。

7、选址应尽可能选择日照充足、通风良好、交通方便、临近公共服务设施及远离污染源、噪声源及危险品生产、储运的区域。

2、智能服务

1、鼓励老旧小区接入智慧社区服务平台，方便居民了解各类公共信息、参与民意调查、了解改造进度、参与后期管理。

2、以智慧社区服务平台为依托，完善老旧社区公共服务体系，对城市基础设施与生活发展相关的各方面内容进行全方位的信息化处理和利用，融入智慧政务、智慧出行、智慧设施等功能，实现资源共享，重塑充满生机及活力的智慧型老旧社区。

3、结合小区绿化、道路、门厅等位置，在不干扰正常使用的前提下，合理设置智能收件宝、电子信息宣传栏、直饮水机等设施，方便居民使用。

4、结合小区机动车停车场地，预留电动汽车充电桩管线或者同步新建智能充电桩设施。