争议焦点

1、 物业公司是否有权对违约业主断水、断电。

2、物业公司是否有权对违约业主进行罚款。

3、业主可否因为物业公司的违法行为拒交物业费。

案例介绍

山东读者吴先生来信：

我于今年初购买了某小区顶层房屋，购买时开发商承诺赠送顶层天台，入住后为了安全起见，我封闭了顶层天台并加了防护栏，但没有向物业公司通报。物业公司知道后，以《前期物业服务合同》中约定“为维护小区整体形象和相邻住房的安全，业主不得私自封闭阳台，不得在窗户上安装防护栏”为由，要求我拆除防护栏。但我认为既然开发商已经将顶层天台赠与我了，就是我自己的私人财产，我有权自由使用，因此拒绝了物业公司的要求。

没想到几个月后，我发现家中的水阀被物业公司在外面锁上了，而且物业公司也拒绝再给我们购电，我家过上了无水无电的日子。更为气愤的是，前不久我还接到物业公司通知，说由于我没有拆除防护栏，又拒交物业管理费，物业公司对我家作出了罚款2000元的决定，并要求5天内交纳。

我认为自己未经同意安装防护栏确实有不对之处，但《前期物业服务合同》是购房时开发商强制签订的，赠送顶层天台时也没有明确说不能封闭，封闭天台不完全是我的责任。而物业公司断水断电的做法实在太过分，对罚款2000元的决定我更是无法接受。请问我应当如何维护自己的合法权益？

法理分析

一、业主的行为已构成违约

本纠纷中，首先要承认，业主吴先生确实存在违约的行为。虽然《前期物业服务合同》的内容没有经过业主与物业公司的充分协商，但只要其内容不违法，又没有侵害业主的权益，经过双方签字的合同应为有效，业主应当遵守。交纳物业费是物业服务合同中业主的主要义务，拒交物业费将构成根本违约。本纠纷中物业公司断水断电虽然已经侵害了业主的权益，但物业公司仍然为业主提供了安全、保洁等服务，业主不应当采取拒付物业费的办法。

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二、物业公司无权对违约业主进行罚款

虽然业主有违约，但物业公司对违约业主进行罚款是错误的。根据我国《行政处罚法》第八条规定，罚款是行政处罚的种类之一。根据该法第十五条的规定，行政处罚应当由具有行政处罚权的行政机关在法定职权范围内实施。物业公司作为经营主体，不是行政机关，不具有行政处罚权，因此，没有权利对业主采取罚款措施。

三、物业公司无权采取断水断电等措施制裁违约业主

小区居民的水电费虽然是由物业代收代缴，但水电的提供者是自来水公司和供电局，供水供电合同的当事人也是业主与自来水公司和供电局。根据《民法典》第654条的规定，供应电、水合同，只有在水、电使用人逾期不交付费用，经催告，在合理期限内仍不交付费用和违约金的，供水、电人才可以按国家规定的程序中止供应水电。因此，即使业主没有缴纳物业费或有其他违约行为，物业公司在任何情况下都没有权利对业主断水断电。

四、物业公司应当采取合法手段制止业主的违约行为

本纠纷中，物业公司本来完全可以依据《前期物业服务合同》的约定，采取与业主协商或通过诉讼的途径追究业主的违约责任，如果业主拒不拆除防护栏，最终可以请求人民法院强制拆除。但物业公司却采取了断水断电等违法手段来维护自己的权益，结果不仅维护不了自己的权益，还可能因损害了业主的合法权益而承担赔偿责任。

五、业主可要求物业赔偿断水断电造成的损失

业主吴先生虽然应当拆除私建的防护栏，便由于物业公司的维权手段非法，已经侵害到吴先生的合法权益，吴先生也可以要求物业公司对其违法行为承担相应责任。首先，可以要求物业公司赔偿断水断电给吴先生造成的损失；其次，可以要求物业公司就越权作出罚款决定的行为向吴先生赔礼道歉。