近日，

上海市一高层小区外立面脱落

致一名居民被砸后身亡

△来源：新民晚报

杭州市一高层住宅小区外立面

掉落一块约10厘米的石块

砸中一家干洗店的老板娘……

△来源：都市快报

那么，

住宅小区外立面的质保期有多久？

过了质保期出了问题该由谁来维修？

是业主？是物业？还是开发商？

住宅楼外立面属于

整栋楼的全体业主共有

根据《房屋建筑工程质量保修办法》规定，在正常使用下，房屋在保修期内的，维修费用或因房屋建筑工程质量缺陷造成的损害，可向建设单位提出赔偿。而保修期后由业主自行负责。

专家表示，住宅小区的建筑工程外立面保修时间一般是竣工验收后两年内。

江门市住建局相关负责人表示，住宅小区房屋外立面属于共用部位，归业主共有。在保修期外的，由业主承担主体责任，物业服务企业按照合同约定承担相应维护责任。

如果住宅小区出现外立面脱落情况，建议由业主委员会组织实施维修；未成立业主委员会的，由物业服务企业组织实施维修。

“要解决外立面该由谁来维修这个问题，需先搞清楚责任主体是谁。”江门市房地产行业协会、江门市建筑业协会常年法律顾问，广东国晖（江门）律师事务所律师李建中表示，根据《民法典》第二百七十三条：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。”住宅楼外立面属于整栋楼的全体业主共有，全体业主须共同承担维护墙体的义务。

外立面脱落造成他人损害

业主或需承担法律责任

部分住宅楼由于凑不齐维修资金，外立面脱落的问题一直没得到解决。

以春晖苑1幢为例，该住宅楼外立面在去年7月23日出现较严重的脱落现象，初步维修评估，需要将近2万元。这笔钱怎么出？有业主认为这不是他们的事情，他们没有用外立面，所以不愿意出钱。

至今，近9个月过去了，脱落的外立面一直没有进行维修。

△春晖苑外立面脱落。

这就像一个缩影，折射出住宅楼外立面脱落维修遭遇的难题。

外立面脱落问题

就像一个随时会爆炸的“炸弹”

一旦砸伤人，后果不堪设想

业内人士提醒，若造成他人损害的

业主可能需要承担法律责任

2016年，开平市法院审结了原告黄某诉被告开平市某企业联社、开平市某物业管理站及张某等23户业主物件脱落、坠落损害责任纠纷一案。

最终，法院认定23户业主为该单元楼的所有人或者使用人，而且23名被告没有证据证明自己没有过错，因此判决该23名被告对原告的损失承担民事责任。

即使外立面脱落是由于建筑物的质量问题造成，23名被告也应按照法律规定承担责任后，再按照与建筑商的约定进行追偿，并不能因为建筑物的质量问题而免责。最终，开平市法院判决由23户业主根据各自的物业面积比例合共赔偿原告9.5万余元。

江门市住建局相关负责人表示，若住宅楼出现外立面脱落现象，有缴存住宅专项维修资金的住宅小区，业主可应急使用住宅专项维修资金治理外立面脱落。

然而，部分老旧住宅小区没有缴存住宅专项维修资金，业主难凑齐维修资金。专家建议，若住宅小区没有缴存维修资金，应由当地社区、街道发动业主筹集维修资金。若外立面脱落发生伤人伤物问题，物业公司尽了管理责任，则不承担责任；若物业公司发现存在问题，不处理、不发动业主筹集资金进行维修，物业公司可能要承担相应的责任。

李建中表示，根据《民法典》第一千二百五十三条：“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。”

他提醒，建筑物、构筑物或者其他设施的所有人、管理人、使用人，应当对建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物进行合理的管理、维护，避免给他人造成损害。例如，要保证建筑物等设施及其搁置物、悬挂物的稳固；应当进行必要的检查，发现可能造成他人损害的，要及时采取相应的安全措施等。若住宅楼出现外立面脱落现象，业主应尽早进行维修，以免造成他人损害。