业主因不满物业公司服务质量就可以拖欠物业费？答案可能并不是你想的那样。11月26日，大河网记者了解到郑州市惠济区法院一起有关物业费纠纷的执行案件。该院执行法官李渊表示，“物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断不应以个别业主的感受为标准，一般情况下的服务瑕疵不能成为业主拒绝缴纳物业费的抗辩理由”。

不满物业服务，拖欠物业费4647元

11月25日上午，郑州市惠济区人民法院内，随着被执行人李某履行了全部4000余元执行款，一起物业服务合同纠纷案得到执结。

李某为郑州市某小区的业主，2012年3月，李某与某物业公司签订了《前期物业管理服务协议》。协议约定：某物业公司为李某提供物业服务，李某每月向该公司支付物业服务费1.7元/平方米。

2016年4月起，李某开始以房屋质量出现问题、物业管理不到位为由，拒缴物业费，某物业公司遂将其起诉至惠济区人民法院。法院经审理作出民事判决，判令李某向某物业公司支付物业服务费4647元。

拒不履行判决，法院将其列入“黑名单”

由于判决生效后，李某并未履行，某物业公司向惠济法院申请了强制执行。案件进入执行阶段后，执行法官向李某送达了执行通知书、财产报告令等法律文书，并耐心向其释法明理，但李某依然置若罔闻、拒不履行。

执行法官经查询，没有找到李某名下可供执行的财产，遂依法将李某纳入失信被执行人名单，并对其采取了限制高消费等惩戒。得知自己被列入失信“黑名单”后，李某认识到了法律的强大威慑力，遂主动联系执行法官，并到法院付清了全部执行款，案件得以顺利执结。

物业服务不到位，为啥不能拒缴物业费？

李渊告诉大河网记者，近年来，其所处理的发生在业主与物业之间有关物业费的纠纷呈增长态势，其中，业主因不满物业公司服务质量拖欠物业费引发纠纷的占比最高。

而物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断不应以个别业主的感受为标准，一般情况下的服务瑕疵不能成为业主拒绝缴纳物业费的抗辩理由。

一方面，物业服务的质量标准应由物业服务合同明确约定，业主不应当以物业公司提供的管理服务不符合自己的需求或者自己认定的服务质量标准为理由拖欠物业费，只要物业公司提供了基本的服务，业主就应当缴纳物业费。

另一方面，证据是审判中认定事实的关键，业主对物业服务存在瑕疵负有举证责任，如果确实是物业服务不到位，业主可对物业公司提出反诉，要求对所欠物业费少缴或者不缴，但业主需要向法庭提供物业公司服务不到位的证据。

物业服务不到位，该如何维护自己的权益？

“这并不意味着业主对物业服务不满时不能得到权利的有效救济。”李渊说，如果业主认为物业服务存在问题，可以向业主委员会反映，由业主委员会督促物业进行整改；同时，业主亦可以用法律武器捍卫自己的合法权益，并注意收集、保留因物业服务瑕疵造成自己损失的证据，如现场照片、视频及同物业公司交涉的录音等，据此可另行主张赔偿而不是拒绝缴纳物业费，进而以合法有效的方式，理性维权。

李渊表示，业主和物业公司都应恪守契约精神，遵守合同规定，依法履行各自的义务和责任，共同营造良好的居住环境。

来源:物业社区