房子拒收十年后

业主被判补交十年物业费

这是怎么回事？

2020年11月24日上午

长江日报报业集团邀请

湖北省武汉市汉南区

人民法院党组书记、院长朱俊

细谈如何化解物业纠纷

并向网友讲了一个典型案例

业主买房时签下

物业服务合同

2008年6月22日，市民何先生在汉南区看中了一套建筑面积281.15平米的在建房，房子带235平米花园，总价150.5523万元。

与开发商签购房合同的同时，何先生还与开发商旗下的物业公司也签订了物业服务合同，约定房屋按建筑面积每月每平米1.8元及花园面积每月每平方米0.5元计交物业费，即每月交纳物业服务费622.77元，逾期未交，按应付物业服务费的3‰交纳违约金。

外墙漏水

业主拒收房、拒交物业费

2009年5月，何先生收到房屋交付通知书后，以房屋外墙漏水、存在质量问题为由拒绝收房，并拒交物业费。

双方协商多年无果，2019年秋，物业公司诉至汉南区法院，要求何先生支付2009年11月1日至2019年6月30日所欠物业服务费51973.26元，及违约金15591.98元。

对此，何先生辩称，物业服务协议系销售合同捆绑签订，该房屋有严重的质量问题，严重影响居住，至今开发商未将房屋交付给他使用，因此，物业费应由开发商负担。

法院为何判业主

补交物业费

法院认为，物业公司与何先生签订的《物业服务协议》合法有效，按双方约定的每月交物业费622.77元计算，2009年11月1日至2019年6月30日共计116个月，何先生共欠物业费72241.32元，物业公司实际主张51973.26元，法院予以支持。

何先生收到开发商发出的房屋交付通知书，并以房屋存在质量问题为由拒绝收房，但却没有提供相关证据证明涉案房屋未实际交付的原因在开发商，因此何先生所述涉案房屋未交付，物业服务费应由房屋开发商承担的抗辩理由，法院不予支持。

物业服务协议与购房合同系两个独立的、不同属性的合同，何先生以捆绑签订、房屋存在质量问题为抗辩理由拒付物业服务费，法院不予支持。

何先生认为房屋存在质量问题应当依据购房合同的约定向开发商主张权利，不应向物业公司主张权利。

物业公司未代表业主督促开发商进行维修、帮助业主维权，没有完全履行协议所约定的义务，何先生拒交物业服务费事出有因，物业公司在物业服务中存在一定的瑕疵，且双方在协议中约定的违约金标准过高，法院不予支持。

综上所述法院判决，何先生向物业公司补交51973.26元物业费。

在直播中

针对网友提出的物业费问题

朱俊院长做出回答

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这些情况不能拒交物业费

网友@mojiezuomm：我没签字，我们小区开发商直接与物业公司签订的前期物业服务合同对我是否有效，我可以不交物业费吗？

答: 业主委员会成立前，建设单位和物业公司签订的前期物业服务合同对业主具有约束力；业主委员会成立后,业主委员会与物业公司签订的物业服务合同对业主具有约束力。这两种情形突破了合同相对性的一般原则，是合同相对性的例外规定，故即使物业公司未与业主本人签订物业服务合同，业主也应受物业服务合同的约束，是有法律依据的。业主不得以未签订合同为由拒交物业费。

网友@edcrh：开发商交付房屋之后，我一直没有装修入住，我可不可以不付物业费？

答：不可以。

网友@Dingdingdang：我家屋顶和外墙漏雨水，我可不可以不交物业费？

答：不可以。首先拒付物业服务费的行为违反了物业合同的约定。其次，房屋存在质量问题以及房屋是否交付，均是商品房买卖合同中约定的范围，被告可依据商品房买卖合同的约定向出卖人主张权利。

网友@whqwer：我与物业公司签订的《前期物业服务协议》中约定物业使用人逾期交纳物业服务费的，每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金，请问这个标准是否过高？

答：确实过高。对于民间借贷，利率保护的上限为一年期贷款市场报价利率的四倍，2020年10月20日的一年期市场报价利率为3.85%，按四倍计算为年利率15.4%。物业服务协议约定的每日3‰的违约金标准换算年利率为109.5%，若因此引发纠纷，可以请求人民法院予以调整。