“肖经理，这是我家物业费，在外跑车，从微信转你，谢谢你们带给小区的变化。”近日，樊城区清河口街道旭东小区，华韵物业公司项目经理肖峰的手机接到了不少居民的微信，主动缴纳一年的物业费。

这是华韵物业为老旧小区提供优质服务让业主亲身感受小区变化后，主动缴纳物业费的一幕。

清河口街道在接手央企“三供一业”分离移交的家属区后，在樊城区率先推行“大物业”，创新老旧小区物业管理模式，探索城市“全周期管理”新路径。

厘清家底：探索小区管理新模式

在“党建引领、三方联动、多元共治”工作中，清河口街道进行细致摸查发现，辖区8个社区共有128个小区，其中，38个小区有物业公司服务，剩下其他老旧小区基本处于无人管理状态。

2019年，樊城区下发《关于对辖区内中央企业“三供一业”分离移交资产实行委托管理的通知》，在此次移交中，街道又接收到需要管理的10个家属院。与此同时，“‘三供一业’移交了52处资产，虽然其中的20处为三江口二期拆迁区域、6处为旭东路社区使用资产、6处为物业配套用房，这些无法有经营收益，但是剩下的20处是可作为经营收益的门面资产，毕竟能有一些收益。” 清河口街道党工委书记张早玲告诉记者。

“有的社区有资产没有需要管理改造的家属院，有的社区有被移交的家属院却没有可以收益的资产，如果将这些家属院就这么按照属地划分到各个社区，在增加社区负担的同时，也没法长期良好的管理它们。”张早玲说出了接手这些家属院之初的困惑。

一边是有限的经营收益，一边是需要大量长期投入的小区改造与管理，如何让两者能够产生长效机制？

清河口街道探索小区治理新模式，率先在全街的这10个家属院和周边4个无人管理的老旧小区内，试点引入社会资本，形成“大物业”改造管理小区。

匠心改造：“大物业”进小区

今年6月，襄阳华韵物业有限公司接受委托，并首先在旭东小区开始了改造与管理工作。旭东小区有220户居民，环境脏乱差，没有停车线，造成车辆乱停严重。“以前小区里公共区域小，没有停车位，车辆乱停造成的纠纷每天都在发生，有的居民早上上班车被堵着没法开出来，硬生生找了一个多小时乱停的车主，我们几乎每天都在调解。”旭东社区网格员胡佳丽无奈地说。

物业进驻后，连同社区居委会、“双报到”党员等多方力量，通过入户调查、召开小区会议征求意见等，在小区内划出36个固定停车位，并标注序号，再让业主通过抽签获得36个车位固定停放权。同时，还划出部分停车位供来往小区车辆临时停放。

不仅停车方便，小区环境也发生了大变化。昔日破旧的自行车棚，如今有了智能充电桩、自动灭火器，还配了24小时监控；大门处安装的智能门禁，让居民安全感倍增；楼道亮了、路面刷黑了、小区里老人有了娱乐室……

旭东小区进入常态化管理后，华韵物业又开始下一个重点管理小区——明晶巷社区六零五小区。施划停车线、翻新活动中心、搭建楼道雨棚……，小区环境大变样。在小区环境改造的同时，物业针对小区老人居多的情况，也注重老人精神生活的提升。

今年重阳节前，华韵物业公司联合社区，决定为六零五家属院居民举办一场以敬老为主题的庆重阳活动，内容既有棋牌娱乐，又有才艺表演，还有专门为老年人组织的健康体检。回家探望老人的两位中青年居民现场演唱起《孝敬爹和妈》、《父亲》，更是打动众人心，不少居民热泪盈眶。回家探望老人的王先生感激地表示：“平时在外难得回家，心里总放心不下老人，现在看到社区和物业服务这么用心，我们非常感动。”

12月20日，旭东路社区、华韵物业公司及旭东小区业主又共同举办了“辞旧迎新旭东情 相亲相爱一家人”联欢活动。现场，居民们踊跃登台，把十九届五中全会精神融入了丰富多彩的文艺节目，自编自演把党的惠民政策、自己的美好生活说给大家听，演给大家看，成为政策的“宣讲人”。

“通过一次次活动的开展，把社区、小区、物业公司的心更紧密地连接在了一起。” 清河口街道党工委委员、纪工委书记王涛颇有感触地说。

“先尝后买”：共商共治谋长远

小区物业管理，企业如何回收投资？管理如何可持续发展？清河口街道的回答是：“共商共治”。 

精心经营，盘活存量资产，居民心里有本“明白账”。王涛介绍，街道将“三供一业”分离移交企业的20处有经营收益的门面资产委托给华韵物业统一管理，与经营户理顺关系，运营中哪些行业能入驻，如何经营、利润多少，一笔笔账都是透明的，通过“专业人做专业事”，让有限资本收益最大化。“一个物业管理多个小区，还能共享物业维修人员，维修班工作人员在各小区内进行公共区域的维修，人力成本大幅降低。”华韵物业项目经理肖峰说。

在管理中试行“先尝后买”，收取物业费用，居民心里有本“温情账”。 看着小区一点点的变化，居民们乐开了花。今年10月，物业公司将改造好后的第三季度员工工资、固定资产投入等每一笔支出都公示出来，“看着每一笔清楚的支出和小区的每一个变化，我们心甘情愿缴纳物业费。”

11月初，居民李阿姨就主动来到物业办公室，缴纳了明年一年的物业费。“社区居民‘先尝后买’，满意了再说。”肖峰介绍，从4月进驻嫌弃改造，到10月公示第三季度支出，居民们亲身感受到了专业的物业管理水平，大家的缴费意愿也越来越强，仅仅一个多月，该小区的物业费收取率已达60%以上；12月28日，是六零五家属院收费第一天，当天84户居民就有四分之一主动缴纳了物业费。

创新管理，逐步收回投资，企业心里有本“公益账”。入驻企业原来预计5年收回投资，“这是保守估计，实际上会短一些。”肖峰说，未来，计划在社区增加养老、托幼、健康等业态作为新的盈利增长点，“‘微利运营’将来可能是常态。”

“通过硬件改造环境，通过活动和睦邻里关系，让小区党支部、小区居民、社区、物业等都能参与其中，以‘党建引领，三方联动、多元共治’为抓手，逐步实现清河口辖区所有‘三供一业’小区以及其他老旧小区的物业都能全覆盖，使物业规范化、服务精细化、活动常态化，解决小区居民的政务服务需求、生活服务需求和精神层面需求，极大提升居民群众的归宿感、获得感、幸福感和满意度，深入探索基层治理新模式。”张早玲说。