要提升老旧小区居民的生活质量，三分在建设，七分在管理。如何确保改造后的小区卫生不反弹、设施有维护？这就需要建立长效管理机制，推行规范化物业管理是促进老旧小区后续管理的有效办法。

襄阳的老旧小区改造经政府前期摸底建库，拟定三年完成666个老旧小区的改造计划。其中，纳入2019年老旧小区改造范围的100个老旧小区如今已经改造完毕，改造后的老旧小区面貌提升了，后期如何对小区进行有效管理、巩固改造成果是一个关键问题。而这里面的关键，是如何引进物业公司进行规范化的管理，实现城市治理最后“一公里”。

日前，襄城铁佛寺南路原矿山小区、华龙小区、高新土地局家属院、化机厂家属院四个独立的“三无小区”，在2019年进行综合改造完毕，整合成“四区合一”的凤雏家园小区在今年6月底引入了襄阳市弘安物业服务公司进驻试运行，对小区380户居民提供专业化的物业服务与管理。

凤雏社区书记李晓波表示，对凤雏小区的长效管理将在凤雏社区党组织的带领下，发挥党员“双报到”、业主委员会、楼栋、单元长等联络作用，成立业主委员会，形成三方共治理的管理新格局。

整片改造  经验值得推广

8月6日，襄城铁佛寺南路凤雏家园小区的矿山小区片区的居民活动平台上，居民李女士正带孩子在玩耍，一旁弘安物业公司的两名保洁员正在打扫小区的卫生。“干净多了，以前小区环境差，都不想带孩子下来玩。”李女士表示，小区环境变美了，大家生活舒适多了。

凤雏家园小区是襄阳政府2019年改造的100个小区之一。改造前，这里聚集着矿山小区与华龙小区、高新土地局家属院、化机厂家属院四个“三无小区”。居民都是一墙之隔的多年邻居，因长期无人管理，居民间也偶有因违法搭建、车辆被盗、小区环境差等矛盾问题发生冲突的。

2019年，政府对改片区进行老旧小区改造。市住建部门结合实际情况，进行了科学规划设计，实施“四区合一”综合改造，拆违拆堵，腾出近6000平方米的公共用地，为小区新增93个机动车位、8处遮阳车棚、7处健身休闲场地、3个晾晒区以及500平方米的绿化区，让小区环境发生了巨大变化。

据悉，像凤雏家园小区这样改造的矿山小区、机化厂家属院等老旧小区，情况类似的在襄阳城区就有600多个。他们多是企业破产、改制后遗留下的家属院、生活区。将原单个小区的围墙将全部打通，整合成一个更方便居民出行、能够实施专业物业管理的居民区。

市住建局老旧小区改造办介绍，襄阳很多老旧小区面积较小，公共空间不足，因此在实施改造时，按照共享共建理念，打通隔离围墙，实行连片改造，增加公共空间。小区整合既符合未来城市社区的趋势，实现了公共设施的共享，也降低了物业服务成本，方便居民。

目前，襄阳拆除围墙、整片改造的做法已经得到相关部门认可，获居民叫好，并将作为经验在全市推广。

物业进驻 花钱买“服务”渐入人心

很多小区之所以成为脏、乱、差的老旧小区，很大原因是没无人管理，无人服务。

“政府花这么大气力、金钱改造这些‘三无’小区，但如果改造后还是没有长效的管理，过不了几年，这些老旧小区还是会轮回回去”真武山街党工委委员武装部长曾凌表示。对于凤雏小区改造后引入物业公司，街道与社区下了不少力气。

“我们通过在小区召开全体业主的居民征求意见大会，征求居民对需不需要引起物业公司？引进什么样的物业公司？收费价格多少能接受等多方面的意见，最终通过招投标方式引进了弘安物业。目前物业正处公示及试运行阶段”，书记李晓波介绍。

今年6月底，在多方协调下，襄阳弘安物业公司进驻小区试运行。公司业务经理冦万英介绍，进驻该小区比想象的难，但他们仍然准备扎根小区，把凤雏小区做成老旧小区长效管理的一个“标杆”。

据介绍，物业公司接手小区物业管理后，首先加强了对小区外围安保工作，进行技术加装，通过自动化人、车门禁安装把原本“不设防”，存在安全隐患的小区变身封闭小区；此外，由于小区常年无人管理服务，小区居民形成车辆随手停放、物品随手堆放楼道等影响小区环境面貌的行为，物业公司进驻后，对小区居民的这些行为进行了劝告，并通过摆放好车辆等行为潜移默化地影响居民的行为。

“刚开始，这个工作是很难的。因为你动的任何一件东西在小区居民看来都是私人的，触碰是不允许的。特别是在清理打扫楼道时，很多居民认为这个楼道就是用来堆放东西，他没有公共空间这个概念，所以刚开始打扫时是碰都不能碰的”。

冦万英表示，凤雏小区居民很多都是破产、改制企业的职工。长期的“无偿服务”让他们对即将进驻的物业企业最开始是抵触的。比如装门禁护栏，居民认为一占小区地方，二这装了后就会收费，所以物业公司的试运行工作刚开始并不顺利。

慢慢地，小区干净了，环境整洁了，安保到位了，居民居住的舒心了。“目前，我们正在推进小区居民对物业进驻的反馈意见工作。”李晓波介绍，“花钱买服务”享受共建共享成果毕竟是居民自己掏钱，掏多少钱，享受什么服务，得居民自己说了算。不过他表示，享受服务需付费的意识正在居民中形成。

          三方共治 构建和谐家园

物业公司进驻了，如何发挥作用，形成长治有效的管理？凤雏社区作为社区党组织，就如何开展“共建共享，三方联动，多元治理”发挥着积极作用。

物业主管部门市住建局物业监管科杨建华表示，襄阳目前正在推进社区基层治理，老旧小区的长效管理将充分发挥社区党组织在老旧小区物业管理中的引领作用，有力地推动了居民委员会、业主委员会和物业服务企业的三方共治。

凤雏社区书记李晓波介绍，凤雏小区的长效治理正汇集社区、业委会、物业、“双报到”党员四方力量进行“三方共治”。据介绍，改造后小区加大党建引领在小区管理的作用，把小区88名社区自管党员，124名“双报到”党员通过党支部的凝聚力发展成与小区居民联系、开展物管工作的联络员。

今年7月，小区分别成立了以“联络员”为主要力量的业委会、选出单元长和楼栋长。为充分发挥多方联治的作用，社区引领各方力量，在选择物业公司、挑选服务项目和制定物业费标准等方面，广泛征求居民意见，主动问计于民，同时还主动邀请居民当物业“试用期”的“裁判”。目前，“联络员”正积极进行入户政策宣传，发动积极群众、包保楼栋清单等工作。包保党员开展入户访贫问困，对收集到的居民诉求分别制定了认领任务清单，以清单管理精准对接需求、精准服务困难居民，目前已开展入户活动百余次，收集居民诉求50余件。

在物业管理上，小区正通过“党建引领”健全治理。目前，凤雏小区正通过政策宣传，积极征求居民意见等方式，未来将“菜单式”服务的模式为社区居民提供基本物业管理服务，培养居民“花钱购买服务意识”，从而避免改造后失管，有效巩固老旧小区改造成果。   

襄阳弘安物业公司总经理姚永辉介绍，作为老旧小区改造后引入的物业公司，将积极做好小区的日常服务，同时对居民提供水电水电维修、爱心雨伞、看望独居孤寡老人等暖心服务，用实际的行动征得居民认可。但他同时也表示，“物业服务毕竟是市场行为，如果脱离了经济规律，肯定不能长久。希望政府大力宣传，推动居民尽快转变思想。”

对此，市住建局房地产市场与物业监管科长侯红丽表示，襄阳市老旧小区在政府改造之初就秉承“党建引领、共建共享”原则，希望通过基层党组织的引领作用，推动居民委员会、业主委员会、小区物业三方共治，着力解决老旧小区长效治理问题。

她同时强调，要想改造后小区不再回到原来的脏、乱、差面貌，后期的管理维护最终还是要居民自己来买单。成立业主委员会，自己决定重大事项，推动物业公司提升服务品质，改变观念，才是巩固住老旧小区改造成果的根本办法。