住房和城乡建设部法规司副司长  陈伟

5月28日，十三届全国人民代表大会三次会议高票表决通过民法典，正式宣告我国民法典时代的到来。民法典从不同角度对物业管理活动进行了一系列的规范和调整，奠定了物业管理的民事法律基础。

在民法典分编长达三年的编纂过程中，陈伟副司长代表住房城乡建设部参与了民法典与物业管理相关编章的制定、修改和论证工作，抓住每一次机会就优化物业管理的法治环境建言献策。近日，陈伟副司长根据参与民法典立法工作的亲身经历，结合其长期从事物业管理实践操作、制度建构和理论研究的丰富经验，撰写了《民法典视野下的物业管理》一文，以全新的思维、全面的视角剖析了民法典与物业管理的关系。中国物业管理协会微信平台经授权，首次分期陆续发布该文。

让我们跟随陈伟先生的目光，一起重温民法典对物业管理生存价值的立法表达，一起探索民法典对物业管理未来发展的法律指引。

民法典颁行后我们能做些什么？

从民事法制到民事法治

仅有民法典是不够的。正如习近平同志所讲:“民法典颁布实施，并不意味着一劳永逸解决了民事法治建设的所有问题，仍然有许多问题需要在实践中检验、探索，还需要不断配套、补充、细化。”民法典为物业管理活动提供了根本遵循和普适规则，并不意味着其他规范物业管理的法律法规就顺其自然地实现了与民法典的统一和协调。由于现行的物业管理法规规章政策均是以原有的民事单行法为基础制定的，按照立法法的规定，为保证相关法规规章政策与民法典相一致，我们必须着手开展与民法典相关法规规章政策的调整和清理工作，抓住此次不可多得的历史机遇，适时推进《物业管理条例》的修订工作，改进和重塑物业管理的法律制度体系。我们要以民法典为标尺，顺应物业管理发展变化的趋势，打破原有狭义的市场化房屋管理的界线，将物业管理法律制度调整的范围涵盖建筑物管理的所有形态。我们要以构筑新型的物业管理法律框架为起点，以规范业主大会组织、物业服务人信用和物业服务市场秩序为主线，围绕如何促进业主的意思自治、企业的诚实信用和政府的客观公正，开展物业管理立法、执法和司法工作，最大限度地优化物业管理法制环境。

从有效市场到有为政府

明晰的产权保护制度和公平的市场交易制度，是发挥市场在资源配置中决定性作用的法律保障，是民法典为市场经济提供的基本制度供给，也是物业服务市场有效运行的基础条件。但是，由于物业管理存在不完全竞争、不完全信息以及外部性等特征，容易造成价格机制在物业服务市场中不能充分有效配置资源的市场失灵，为了补救物业服务市场失灵带来的不公平和低效率，需要更好地发挥政府的作用，这也是民法典中规定行政机关职责并授权行政机关开展相关立法的原因。要成为民法典下的有为政府：首先，应当保护物业管理主体的民事权利不受侵犯，及时依法处理有关物业管理服务的投诉，主动对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，真正做到“法定职责必须为”；其次，应当保证自身不侵犯物业管理主体的民事权利，在厘清公权力与私权利边界的前提下开展行政执法，行政权的行使不得侵犯业主的财产所有权和企业的经营自主权，真正做到“法无明文不可为”；再次，应当坚守尊重市场和鼓励竞争的底线，物业服务市场监管必须充分考量管理成本与市场收益的关系，尊重市场运行基本规律，坚持审慎包容原则，不能因为监管而限制和妨碍公平竞争，让物业服务人成为市场交易的主人，真正做到“法无禁止皆可为”；最后，应当处理好公权节制和公益优先的关系，行政权力对民事法律关系的干预应当依法适度，公共权力的使用必须优先考虑公共利益，物业服务市场监管应当以社会公益和业主共同利益为依归，避免出现政府失灵。

从公平交易到公正司法

虽然2003年《物业管理条例》已经明确物业服务企业与业主之间是平等民事主体，是服务与被服务的关系，但由于受到法律位阶和法律属性的局限，《物业管理条例》对物业管理纠纷案件审判活动的影响十分有限，司法机关在处理物业服务合同纠纷时，更多地参照合同法“委托合同”的有关规定以及最高人民法院的司法解释。民法典将物业服务合同作为典型合同予以规范，详细规定了物业服务合同当事人的权利和义务，具有双重的立法价值：一方面，明示物业服务交易规则，有利于业主和物业服务人通过民法典检视自身的法律定位，预判可能引起的法律后果，并以此规范和约束自身的行为，起到引导市场主体进行公平交易的作用；另一方面，规范物业纠纷裁判依据，有利于法院提高物业服务合同纠纷案件的审判水平和效率，防止法官造法的随意性和自由裁量权的滥用，避免发生“同案不同判”的尴尬，起到促进审判机关依法公正司法的作用。针对以往审判存在的误区，以民法典为准绳，以司法的专业性和公正性为目标，今后开展物业管理司法裁判工作，应当注意以下三个方面:一是尊重双方当事人的物业服务合同约定，杜绝以司法判断干预意思自治；二是在支持业主行使任意解除权的同时，充分保障物业服务人获得民事赔偿的法定权利；三是审慎考量物业服务人的安全保障义务，严格区分高空抛物坠物实际侵权人与建筑物管理人的民事责任。

从权利宣示到权益实现

民法典是民事权利的宣言书，但权利的宣示不等于权益的实现。业主不仅仅是一个被民法典保护的群体，而应当是一个有能力运用民法典保护自身权益的群体。从权利宣示到权益实现，业主要经历了解规则、把握规则、遵守规则到运用规则的循序渐进过程。了解规则，是走近民法典的第一步。对于非专业人士，民法典条款众多、体量庞大、结构复杂，学习难以做到面面俱到，要聚焦基本原则、核心要义和重点问题，尤其是物权编、合同编和侵权责任编的相关章节，做到有的放矢。把握规则，就是要在了解基本法律规定的前提下，根据实际工作的需要，认真辨析民法典表述与之前法律规定之间的细微差别，做到知其然；捕捉到立法上的变化以及背后的法理依据，做到知其所以然。遵守规则，要求业主不仅应当遵守民法典法律条文，而且应当：遵守公序良俗，养成爱护建筑物共有部分和维护公共生活秩序的良好习惯；遵守自治规则，形成自我决策、自我约束和自我监督的财产管理机制；遵守合同契约，自觉履行交纳物业服务费的法律义务。运用规则，业主首先应当重视管理规约和业主大会议事规则的作用，发挥业主自我管理的主观能动性，提高业主决策的能力；其次，业主应当依法行使知情权和监督权，定期要求物业服务以合理方式公开和报告物业服务事项；再次，业主可以依照法定程序行使物业服务合同解除权，解聘物业服务质量差、业主满意度低的物业服务企业；最后，业主可以依法向有关行政主管部门报告或者投诉，要求相关主体履行法律义务，或者依法向人民法院起诉，请求侵害其合法权益的建设单位或者物业服务人承担民事责任。

从商业契约到商业伦理

如果说法律是全民的契约，那么契约就是订约者之间的法律。作为民法典规范的典型合同，物业服务合同是明确业主与物业服务人之间权利义务关系的商业契约，是物业服务人开展物业管理服务活动的法律依据。契约精神的灵魂是诚实信用，物业服务人遵守和贯彻民法典，最根本的要求，就是在签订和履行物业服务合同中坚持诚实信用原则。坚持诚实信用原则，物业服务人不仅应当按约完成物业服务合同约定的服务事项，而且应当兑现公开作出的有利于业主的服务承诺。坚持诚实信用原则，物业服务人不仅应当忠实履行合同约定的义务，而且应当按照民法典的规定接受业主监督并及时答复业主的询问。坚持诚实信用原则，物业服务人不仅应当在约定期间内退出物业服务区域、交还物业服务用房以及相关资料并配合作好交接工作，而且不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。有别于其他纯商业性的行业，物业服务行业还兼具社会性和服务性的民生经济特征，这就要求物业服务人在关注自身商业利益的同时，不能忽视物业管理民生关怀的基本价值，应当恪守物业服务行业特有的商业伦理。恪守物业服务的商业伦理，物业服务人应当处理好契约理性和公众情绪的关系，在严格履行善意管理人的合同明示义务的同时，还应当尊重业主的交易习惯和道德评判，认真履行公开、通知、协助、保密等附随义务，对业主非恶意违约保持适度的容忍，善用沟通和催告方法，慎用合同履行抗辩权和诉讼权，以维持长久良好的客户关系。恪守物业服务的商业伦理，物业服务人应当处理好物业管理与社区治理的关系，在厘清物业管理与社区治理的责任边界，坚持市场导向和法治导向的前提下，配合政府实施应急处置措施和其他管理措施，共同缔造中国特色的美好社区。

从理念培养到理论创新

从民事法制走向民事法治，把纸面上的民法典变成现实中的行为规则，在我们这样一个缺乏传统民法精神浸润和现代市场经济滋养的国度，必定要经过艰辛的摸索和漫长的努力。要切实发挥民法典在保护业主基本权利和优化物业管理营商环境中的效用，培育和营造实施民法典的社会思想基础是关键。民法理念是一种自愿尊崇民法典的价值观，也是一种自觉遵守民法典的方法论，是保证民法典得到绝大多数人遵守并树立其权威的思想意识基础。开展普法宣传，培养民法理念，是推进民法典实施必须长抓不懈的工作。对于物业管理的各方主体来说，不仅要把民法典放在桌上，写在纸上，更要牢记在心上，落实在行动上。恩格斯说过，一个民族，要站在科学的最高峰，就一刻也不能没有理论思维。一个民族如此，一部法典如此，一个行业也同样如此。我们要以民法典颁行为契机，在民法典的视野下重新认识和思考物业管理发展四十年的历程，科学谋划在法治轨道上推进物业管理发展进步的路径蓝图。我们要以民法典规范为准绳，在民法典的统领下重新开展现行物业管理法律法规的立法后评估工作，以理论创新为依托，不断丰富完善物业管理的法律制度供给。

来源：中国物业管理协会