陈伟住房和城乡建设部法规司副司长  陈伟

5月28日，十三届全国人民代表大会三次会议高票表决通过民法典，正式宣告我国民法典时代的到来。民法典从不同角度对物业管理活动进行了一系列的规范和调整，奠定了物业管理的民事法律基础。

在民法典分编长达三年的编纂过程中，陈伟副司长代表住房城乡建设部参与了民法典与物业管理相关编章的制定、修改和论证工作，抓住每一次机会就优化物业管理的法治环境建言献策。近日，陈伟副司长根据参与民法典立法工作的亲身经历，结合其长期从事物业管理实践操作、制度建构和理论研究的丰富经验，撰写了《民法典视野下的物业管理》一文，以全新的思维、全面的视角剖析了民法典与物业管理的关系。中国物业管理协会微信平台经授权，首次分期陆续发布该文。

让我们跟随陈伟先生的目光，一起重温民法典对物业管理生存价值的立法表达，一起探索民法典对物业管理未来发展的法律指引。

民法典对物业管理意味着什么？

按照通常的思维定势，一部法律出台以后，各方主体往往是从应对策略的角度剖析和研判。如果今天依然沿袭这种被动因应的传统方式认识民法典与物业管理的关系，无疑是狭隘、消极和过时的。相反，如果能够打破旧有的路径依赖，以全新的思维来剖析法律制度与社会生活的关系，我们就可以摆脱“就法论法”的窠臼，真正领略“功夫在法外”的意境。笔者认为，对于物业管理而言，民法典出台的重大价值，可以概括为四个字：正名、开道。

正名：民法典以国家基本法律形式确认了物业管理的社会地位。

继2003年《物业管理条例》首次以国家行政法规形式确立了物业管理制度之后，民法典再次以全国人民代表大会制定通过的国家基本法的形式对物业管理活动予以确认。作为我国民事法律制度的集大成者，民法典的亮点之一，就是对物业管理活动从不同角度进行了一系列调整和规范。除了总则和各分编中的普遍性规定以外，合同编在合同法基础上新增“物业服务合同”一章共14条，物权编中对物权法中“业主的建筑物区分所有权”一章新增1条规定，修订了11条（其中4条为实质性修订），侵权责任篇中对侵权责任法中“物件损害责任”一章共7条规定中的6条进行了实质性的修订。立法者之所以在民法典这样一部固根本、稳定期、利长远的基础性法律中增设和修改大量关于物业管理的内容，是因为我国物业管理经过近四十年的快速发展，已经全面融入社会经济领域的方方面面，深刻改变城镇居民生活的点点滴滴，物业服务业已经成为不可或缺的新兴产业。物业服务的入典，正是物业管理改革发展四十年所取得巨大成就的重要标志。

开道：民法典以民商合一立法体例优化了物业管理的营商环境。

作为当代市场经济私法体系的标配，我国民法典奉行民商合一的立法体例。民法典不仅在物权编中对业主共同管理区分所有建筑物民事权利的内涵、外延及其行使规则进行了详细界定，而且在合同编中对业主与物业服务人之间的商事交易权利、义务及其效力规则进行了具体规范，还在侵权责任编中对作为商事主体的物业服务企业等建筑物管理人的管理义务和侵权责任作了相应规定，上述特定民商事规则与总则编中的基本民商事规则一道，共同构成物业管理商业活动的法律规则，有利于物业服务合同双方当事人准确预见自身行为的法律后果，最大限度地降低交易成本，防控交易风险，为建立一个既井然有序、又生机勃勃的物业管理市场提供法律保障。法治是最好的营商环境，民法典为物业管理营商环境的优化增添了浓墨重彩的一笔。

民法典对物业管理意味着什么？简而言之：

一是，物业管理当下生存价值的立法表达；

二是，物业管理未来发展方向的法律指引。

来源：中国物业管理协会