近年来，伴随住宅领域竞争的日益激烈，越来越多物业服务企业希望将优势从住宅业态进行广泛延伸，开拓新的服务及盈利空间。非住宅物业具备市场空间大、物业费均价高、收缴率高、提价相对容易等诸多优势，成为众多企业抢滩的领域。

一、物业服务企业竞相布局非住宅物业市场

物业服务企业通过不同形式，开启非住宅物业拓展步伐，或成立非住宅物业子品牌，或抓住政策红利，涉足公建物业、城市服务等领域，各显神通，进军非住宅物业市场。

1.推出独立品牌，发力商办物业领域

自2018年以来，优秀物业服务企业纷纷将商办物业服务提上战略高度，并作为重点方向进行突破。

2.借政策红利，拓展公建物业领域

随着后勤服务社会化改革进一步深化，以及在政府鼓励社会资本参与公共服务领域等政策引导下，百强企业积极承接政府机关、国有企业、事业单位等相关物业管理服务，顺势切入体育场馆、交通枢纽等公共服务领域，开辟新渠道。

3.探索城市服务，延伸服务边界

除了传统的业态模式，伴随城镇化快速推进，城市精细化管理的需求快速增加，“城市服务”这一新型物业模式出现，给物业服务企业参与城市公共服务和社会治理提供了良好的机遇，进而催生巨大的城市服务需求。物业服务企业把深耕于物业管理行业的经验与城市生态建设相结合，将物业服务最新理念带入城市治理，与政府一同打造“城市服务”新合作模式，让物业成为“城市治理”的重要一环。

二、物业服务企业拓展非住宅市场的诱因

非住宅物业管理市场空间大

非住宅领域主要包括商业物业、办公物业、公众物业、学校物业、医院物业以及产业园区物业等。根据国家统计局数据，2000-2019年，全国商业营业用房、办公楼、场馆类用房、科研及教育用房、医疗用房的累计竣工面积分别为15.67亿平方米、4.32亿平方米、4.93亿平方米、17.69亿平方米及4.64亿平方米。截至2019年底，全国各类产业园区已超1.5万个，包括国家级开发区600余家，省级开发区2000余家，市场容量巨大。

图：2000-2019年全国部分非住宅领域累计竣工面积

同时，随着“机关及企事业单位后勤服务社会化改革”和“公共服务领域鼓励社会资本参与投资和运营”等一系列政策的推出，不断为学校物业、医院物业、公众物业等非住宅业态释放市场空间，给物业服务企业带来业务增量机会。

图：2018-2019年百强企业住宅和非住宅业态的管理面积占比情况

从物业服务百强企业在管项目来看，非住宅业态的面积占比由2018年的26.06%上升至31.12%，实现进一步提升，但物业服务头部企业对非住宅业态的覆盖度仍较浅，各业态行业集中度不高，呈现较大蓝海市场。而且在非住宅物业服务市场空间广阔、业态多元化、服务专业化驱动下，将产生更多增值服务需求。

非住宅业态物业费高于住宅物业

从物业服务百强企业在管项目来看，2019年，百强企业办公物业、商业物业、医院物业服务费均超过6元/m2/月，分别为6.99元/m2/月、6.28元/m2/月、6.22元/m2/月；公众物业、产业园区物业、学校物业服务费分别为3.38元/m2/月、3.31元/m2/月、3.25元/m2/月；住宅物业服务费最低，为2.09元/m2/月。非住宅面向单一业主或者支付能力较强的法人群体，对于物业费的上涨相对不敏感，较住宅物业更易提价。

图：2019年百强企业不同业态平均物业服务费标准

非住宅业态物业费收缴率高于住宅物业

从百强企业收缴率来看，非住宅各业态收缴率均高于住宅业态。面向单一业主的医院物业收缴率最高，达98.72%；公众物业、学校物业的收缴率分别为98.42%、98.25%；面向企业收费的办公物业、产业园区物业，因企业支付能力较强，收缴率较高，分别为97.50%、97.22%；商业物业由于以中小商户为主且商铺众多，收缴率相对偏低，为93.33%，但也高于住宅物业收缴率；由于住宅物业面向支付能力和意愿最低的自然人，收缴率最低，为91.63%。

图：2019年百强企业各业态物业费收缴率情况

非住宅物业市场竞争相对不激烈

当前多数物业管理公司的业态都集中在某一领域，尚未出现横跨多个非住宅物业业态的龙头企业。而且从2020中国物业服务百强企业来看，有95.49%的企业布局住宅业态，而涉足学校物业、公众物业和医院物业的企业最少，数量占比分别为52.46%、43.44%和32.38%，非住宅物业市场还有待于企业进一步开发。

图：2019年不同业态的百强企业数量占比情况

住宅物业市场参与者众多，且彼此之间没有细分市场的壁垒，竞争更为激烈。而非住宅物业赛道众多，各个业态存在不同特征，存在专业技术门槛，竞争相对较小。专业技术能力是获取非住宅业态项目的核心竞争力，而公司的行业经验、行业口碑是非住宅业务物业管理的重要壁垒，细分赛道的管理经验有利于企业继续深耕赛道。而且，非住宅物业中的一部分公建物业（例如政府大院，军队营区等），一些企业具备相关管理资质，这在一定程度上也降低了细分赛道竞争的激烈程度。

三、物业服务企业布局非住宅物业面临的挑战

相比住宅物业管理，非住宅物业管理具有细分赛道多，盈利能力较为稳定等诸多优势，拥有更多的挑战。

1.进入门槛高。非住宅业态多样造就了该领域细分赛道众多，但进入壁垒较高，需要物业服务企业具有较高的各业态物业服务专业能力。

2.续约率低。住宅物业管理公司更迭需要通过业委会，目前业委会在全社会的普及度并不高，所以住宅物业的续约相对是容易的，而非住宅物业续约的难度会更大，单一业主或较少业主更换物业公司的可能性更大。

3.管理模式需顺势调整。多业态物业服务要求物业服务企业在管理模式上顺时而变，顺势而变，否则过多的业态物业服务会拖累整体服务质量和运营效率。

来源：中国房地产报