物业管理冬季特点及各项安全保障工作

物业管理冬季特点（一）

物业管理工作是一项细致、多变，具有季节特性的服务，在这里，我主要说一下冬季物业管理工作的重点事项。

　　首先呢，冬季物业管理工作要做好防风、防雪的准备工作。要提前给公用设施设备、树木、各种标语牌等加固，预防大风。提前进行防风、防雪的宣传，提示大家不要把东西放在阳台、空调外机上面，以防被大风刮落造成危险。在防雪方面，要提前准备清理积雪的工具，做好预防措施，当风雪来临时，要保证在第一时间内清理主干道、大门及单元门前的积雪，并贴出“小心路滑”等温馨提示，保障业主的顺利通行。

　　其次呢，要做好小区内花草树木的过冬保护。要按时给树木“刷白”防止生虫，做好“冬剪”以助来年的生长；并在下雪后及时清理树冠、植被表面的积雪，防止被压断压折。

　　还有，冬季工作的重中之重就是保障业主的采暖。在采暖季到来之前，就要提前进行打压测试，保证管道的正常使用。在采暖开始之后，时刻关注热交换站的设备运行情况，做到事事有记录，温度要达标。

　　再就是冬季的治安防范工作。

　　一是加强小区的门禁管理，加大进出车辆、外来人员进出登记、检查力度；

　　二是加强小区巡逻，不仅是要加大巡逻次数，还要加强巡逻的交叠性，保证小区内正常、安全的生活秩序；

　　三是加强夜间的秩序督查工作，保证夜间服务人员按时按量按标准提供服务；

　　四是加大“防范两抢一盗，提高安全意识”的宣传工作。

　　最后，就是建设冬季社区文化。我们会及时更新宣传栏内容，增加有关冬季预防流感、预防心脑血管病、养生常识、应季食谱等方面的知识；冬季节日比较多，我们会及时悬挂节日祝福横幅，为业主营造温馨的社区环境，让广大业主走进小区就有回到了家的感觉。

物业管理冬季特点（二） 

落实冬季物业管理各项安全保障工作。一、做好今冬明春防冻保暖工作，重点加强“三查一疏通”，即对房屋外露水管和小区窨井盖、房屋结构及消防、电梯等设备设施进行检查，清理和疏通小区排水系统；细化落实应急预案，充实抢修队伍，备足抢修器材，发现问题及时处置。二、针对冬春季节风大物燥，用火、用电、用气增多的特点，做好防火、保安、保洁工作。三、加强玻璃幕墙建筑的安全检查，督促、协助业主加强日常巡查，及时消除安全隐患。四、对外包工程项目特别是化粪池清洗和改造、楼宇外墙清洗等高危作业项目加强监管，严格资质审核。五、要求各物业管理企业对小区实事项目施工现场加强安全监管，督促施工单位对脚手架、工地用电用水安全等情况加强巡视和检查。

　　一、防冻

　　冬季的到来，物业管理服务企业首先要做的是防冻。一般来讲，应注意空置房屋、共用设施、设备以及楼道保温等三个方面。

1、空置房屋的防冻

　　（1）物业管理服务企业负责看护的空置房屋的防冻。一些开发商出于对物业管理服务企业的信任和减少看护房屋的麻烦，将没售出或已售出但没办理入住的房屋（特别是商业网点），交给物业管理服务企业看护。对于这类房屋，应采取如下措施避免上、下水管线受冻出现渗漏跑水现象。

　　①加强室内防寒保温。对空置房屋的外门窗（包括阳台门窗）进行检查，缺失的玻璃应补安，确保门窗关闭严实。必要时还应将上、下水管线用岩棉等保温材料进行保温，对关闭不严的门窗用草垫子、棉门帘进行封档。不供暖的空置商业网点，全楼的上、下水主管线都在其室内，一旦发生冻害，受影响的就是全楼的住（用）户。历年此类事故已屡见不鲜。因此，物业管理服务企业不能忽视防寒保温，不要舍不得防寒保温的投入。

　　②建立空房巡视制度。设专人对空置房屋进行巡视，一般要求三天巡视一次，最长时间也应一周巡视一次。三九严寒时对重点房屋（如有共用设施的空置商业网点）应一天巡视一次，发现问题及时报告并及时解决。

　　③建立应急机制。入冬前制定出切实可行的应急预案，组建应急维修队，准备应急物资材料。无论是夜晚还是节假日，接到应急报告，相关人员能及时赶到现场，尽快解决发生的问题。真正做到应急不慌，处理得当，修缮及时，避免损失。

二、防漏

　　冬季共用部位的渗漏主要是屋面和外墙面水落管位置。

1、屋面渗漏的防治。冬季屋面渗漏的主要部位是女儿墙防水檐下和集中排水的排水口两处位置。究其原因：一是防水檐下卷材粘接不牢有翘起缝隙，在屋面积雪溶化成水超过卷材边缘时，顺着翘起的缝隙向下渗漏；二是排水口是铁板焊制，卷材粘贴在铁板上，冬季寒冷时铁板与卷材膨胀系数不同，容易出现卷材翘起的现象。屋面积雪溶化成水流淌时，顺翘起之处渗漏。另外排水口窄小，防水施工时有一定困难，防水施工人员疏忽不认真操作，也是引起此处冬季渗漏的原因之一。

　　冬季屋面渗漏防治的主要方法：

　　①在入冬前仔细检查女儿墙防水檐下卷材有无翘起缝隙，如发现有缝隙应用防水油膏嵌充，以牢固密实为准；

　　②仔细检查排水口铁板与卷材粘贴是否密实到位，如发现不密实或没到位现象应立即用喷灯烘烤或重新粘贴防水卷材；

　　③冬季一旦发生屋面渗漏，要迅速排除屋面积雪和积水（冰），再仔细清理渗漏之处的冰渣水滴，必要时可用喷灯烘干，而后再填嵌防水油膏。

2、外墙面水落管渗漏的防治。大多屋面都是有组织排水，冬季屋面积雪溶化成水，由屋面排水口流入外墙水落管排出。可是外墻的水落管（特别北方外墙面上的水落管）温度很低且又很长，雪水顺水落管流下时就冻结在水落管内壁上，一层复一层逐渐成冰堵住整个水落管，继而膨胀撑破水落管。使得雪水渗漏出来顺外墙面流淌，在夜间寒冷时又冻结在外墙面上。冬季寒冷时外墙面形成冰面层现象随处可见，即是由此而成。

　　防治水落管渗漏主要方法：一是在屋面积雪溶化期间，注意及时清扫排出积水，并在临近黑天时，在水落管上部用木棍敲打，将粘结在水落管内壁上的冻层震碎震落，避免冰层越积越厚堵住整个水落管；二是发现外墙面上有冰层时，要及时将冰层清理。即能避免冰层坠落伤人，也可减轻或避免此处墙面春暖花开时发霉长毛。

　　三、防滑

　　四、防坠（塌）

　　物业管理工作比较琐碎、繁杂，我们每一位物业人人都在以最大的热忱、强烈的责任心、细致入微的服务，不分四季，日臻完善的为广大业主营造安全、舒适、文明的生活工作环境。

来源:物业人梅伯