不知何时起，物业已成为职业“背锅侠”。无论在所管小区内发生任何意外事件，业主都会第一时间内归咎于物业。

有时候，物业真的比窦娥还冤...

▶高空抛物

某住宅小区，一名骑电动车经过的男子日前被疑似从高楼坠落的红砖砸中。

事后，由于现场缺乏目击者与相关证物，导致迟迟找不到真正的肇事者，受害者家属把可能涉案的整幢楼除一楼外的全体业主和开发商，以及小区物业公司均告上法庭。

后法院审理认为，通过《中华人民共和国侵权责任法》对高空抛物行为责任进行了明确规定：从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，假如找不到责任人，则推定所有住户都有“抛物”的可能，应由所有住户一起赔偿。

高空坠物属于个人违法行为，从法律意义上，由抛物者或抛物楼层群体负责民事赔偿。不属于物业管理的范围。

针对此类事故，物业管理部门可采取以下措施：

 01 进行高空维修、清洗外墙面等高空作业时，做好防护措施，防止物品不慎坠落。同时，在作业期间树立指示牌提醒路人绕道行走或安排专门人员引导行人。

 02 平时需做好建筑外墙的检查和日常养护，避免发生公共区域设施如外墙皮，公共区域玻璃，窗户等物坠落，造成伤害。

 03 日常工作中，要通过多种形式进行宣传教育，提高居民素质，从根本上杜绝高空抛物的现象发生。

 04 一旦出现高空坠物伤害事件，物业公司要做好抢救伤员和现场保护区工作，依据现场情况及时报警，并协助有关部门做好证据保全工作。

 05 对一些高空抛物多发部位进行监控，以获取事故的第一手材料和证据。

▶房屋漏水

房屋漏水是物业管理中的“老大难”的问题，不少业主经常此类问题全部抛给物业，要求帮其解决房屋问题，若不然则拒绝缴纳物业费。但其实，房屋漏水原因不同，责任对象也不同。

从渗漏原因分析，通常有以下几种情况：

 01 开发商建房时由于设计失误、选材不当、施工不规范等导致房屋本身存在质量问题而引发的渗漏；

 02 业主自身使用不当或随意改造等，造成自家或邻居家漏水；

 03 装修公司进行装修时破坏了原防水层又未做好二次防水，因而引发的渗漏；

 04 物业对共用设施设备管理不善造成的漏水；

 05 房屋年代久远，防水材料老化失效。

根据《建筑工程质量管理条例》的规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，质保期为5年，从工程竣工验收合格之日起计算。

对于因开发商建造的房屋质量不达标而造成的漏水：业主可以找第三人进行维修，由此产生的维修费用和给业主造成的损失应由开发商承担。另外，若因为开发商的原因导致渗漏问题一直没修好而过了5年保修期，开发商仍要担责。

对于施工时破坏了原防水层而造成的渗漏：根据《住宅室内装饰装修管理办法》，因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。

对于因物业疏于管理所造成的渗漏：比如积雪未及时清除导致积水渗透至顶楼住户家、屋顶的水箱管理不善导致顶楼住户家漏水等，物业公司应承担失察或维修不及时的责任。

▶下水管堵塞

不少市民都遭遇过下水道被堵的情况，如果造成了较大的损失，虽然无法查清是哪一户干的坏事，但可以让全体楼上业主“背锅”。

某住宅就发生过因公用下水管道被邻居的破布、湿巾等堵住，一楼住户被污水反冒淹屋，家具、家电和木地板遭到不同程度浸泡的事件。

由于该事件无法确定堵塞物为该单元的哪一住户所丢弃，但根据日常生活经验可以合理推断，此事是由于楼上各住户未能合理使用排污管道导致，楼上各住户均存在过错的可能性。因此，楼上其余各住户应共同承担责任。

所以下水管被堵造成了损失，首先要弄清楚下水道被堵的原因究竟是什么：

 01 如果是因为下水管年久失修，物业公司又没有及时发现维修，使得业主在正常使用过程中造成了溢水，那么物业公司应承担违约赔偿责任。

 02 如果是楼上业主使用不当造成的，例如将一些垃圾扔进下水管影响水管正常排水，那么就应该由楼上业主来赔偿。物业公司如果已尽到合理的注意义务，没有怠于履行及时发现故障并维修的义务，那么物业公司就不承担责任。

▶雪天滑倒

在雨雪天业主在小区内滑倒，物业公司是否担责，这需结合现场实际情况而定。

 01 如果物业公司在下雪天，已经对路面及时进行了清理，并且扫出可通行道路，而业主执意走在有积雪的地方摔倒。在这种情况下，业主作为完全民事行为能力人，则要为自己的行为买单，负全部责任。

 02 如果及时清理出来的道路，又有结冰、霜冻、积水等情况，物业公司没有及时处理或者进行提醒，导致居民摔伤，物业公司因清洁不到位，需要承担部分责任。

来源:北大物业讲堂