《北京市物业管理条例》（以下简称《条例》）将于5月1日正式实施。据了解，《条例》正式出台前，曾经历“万名代表修条例”，征求了2.3万名市民、社区工作者和物业管理从业人员以及231个单位的意见和建议。针对即将实施的《条例》有哪些亮点，业主、律师和学者等社会各方各抒己见。

业主：《条例》出台将有利于小区健康发展

北京市朝阳区利泽西园小区业主委员会副主任陈寒松指出，《条例》的出台将解决小区管理中的众多矛盾。以利泽西园小区为例，此前，业主与前物业服务企业矛盾尖锐，但由于小区没有业主委员会，更换物业服务企业成了小区最大的难题。陈寒松说：“当时与很多部门沟通，得到的最终答案都是要成立业主委员会。”据了解，从2014年业主委员会筹备组成立开始，到利泽西园小区业主委员会正式成立，中间经历了两年时间。在回忆起这段经历时，陈寒松表示：“这是一个很麻烦的过程。”

在包括老旧小区在内的很多小区中，业主自治管理意识不强、业主大会和业主委员会运行不畅甚至缺位导致的物业管理混乱问题并不是“个例”。为解决这一问题，《条例》指出，对不具备成立业主大会条件，或是具备成立条件但确实有困难未成立的，或是业主大会成立后未能选举产生业主委员会的情况，可以成立物业管理委员会作为临时机构，依法组织业主共同决定物业管理事项，并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会，选举产生业主委员会。陈寒松表示，此规定“对很多像利泽西园这样的小区来说是一件好事”。

针对业主委员会不作为、难作为的窘境，《条例》对业主委员会成立的条件、委员的资质、人员组成、选举程序、任期、工作职责以及会议召开、行政监管等作出了详细规定。陈寒松表示，在实践中出现过部分业主委员会委员在业主委员会主任或者副主任的带领下做出有损于小区的事情，业主委员会委员可以由社区党组织推荐的相关规定很大程度上确保了业主委员会的规范运作。

物业费收缴难是陈寒松提到的另一个问题。据了解，目前利泽西园小区仍有10%的业主不交纳物业费。由于更换过物业服务企业，在前物业服务企业提供服务期间，很多业主以物业服务质量不达标为由拒绝交纳物业费，更换物业服务企业之后，仍有部分业主拒绝交纳物业费。陈寒松表示：“对此我们一点办法也没有。”此次出台的《条例》明确规定，业主拒不交纳物业费，物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁。业主拒不执行人民法院生效法律文件的，人民法院可以依法对业主做出限制消费、纳入失信被执行人名单等处理。陈寒松表示，以个人信用规范业主行为，对小区健康有序发展将起到很大作用。

作为一个入住已有20年的老旧小区，专项维修资金不足一直是利泽西园小区业主关心的问题。陈寒松指出，小区业主此前已经就专项维修资金不足的情况进行了商讨，但是结果并不如人意。对此，《条例》明确规定，专项维修资金余额不足首期应筹集金额30%的，50%以上的公共收益金额应当优先用于补充专项维修资金。这对建成年代久远的小区来说，无疑是解决专项维修资金不足问题的一剂良药。

律师：《条例》更“接地气”，更具可操作性

北京天驰君泰律师事务所高级合伙人段彦表示，与《北京市物业管理办法》相比，《条例》对很多物业矛盾纠纷提出了具体的解决措施或惩罚手段，更“接地气”，也更具有可操作性。

段彦指出，《北京市物业管理办法》在实践中存在业主大会成立门槛高，导致小区“自治失灵”的状况。为促进和鼓励业主大会发挥应有的作用，《条例》的规定更加细化：一是对组织召开首次业主大会的相关事项作出了规定；二是对决定共用部分的经营方式以及管理、使用共用部分经营收益进行了规范；三是强调了业主大会的信息公示、会议召开形式以及表决形式等内容。

同时，《条例》还对前期物业服务合同期限作出了限制。在交房之前，开发商和物业服务企业签订了前期物业服务合同，由于不能参与其中，无论合同条款内容是否合理，业主往往只能被动接受。对此，《条例》规定，前期物业服务合同期限最长不超过两年，具体期限在前期物业服务合同中约定。期限届满前3个月，由业主共同决定是否继续使用前期物业服务企业。期限届满后，在业主与新物业服务企业签订的物业服务合同生效之前，由前期物业服务企业继续提供服务；期限未满或者未约定前期物业服务期限，业主与新物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自动终止。

物业费收取难一直都是物业管理存在的主要问题之一，其原因一方面是业主认为物业费定价不合理而拒绝交纳；另一方面是由于法律处罚力度不大而使得部分业主认为“不交事不大”。对此，《条例》规定，物业费实行市场调节价并适时调整，由北京市住房和城乡建设行政主管部门负责发布住宅小区物业服务项目清单，明确物业服务内容和标准。物业管理行业协会负责监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，供业主和物业服务企业在协商物业费时参考。这意味着，物业服务企业和业主拥有了相对自由的议价空间，服务品质将成为物业费高低的决定因素。

《条例》还明确了突发事件的应对，规定物业服务企业应当按照要求，服从政府统一指挥，在街道办事处、乡镇人民政府指导下积极配合居民委员会、村民委员会开展工作，依法落实应急预案和各项应急措施。

段彦表示，《条例》在第六章“物业的使用和维护”中罗列了业主、物业使用人、物业服务企业等不得实施的11种行为，并对房屋装修、车位和车库的使用、专项维修资金的使用和补足、业主维修养护义务等系列问题都作出了明确规定。同时，在第七章“法律责任”中对于实施了前述禁止性行为以及违反了前述规定时应被处罚的具体措施，并明确了相应的行政主管部门。这些处罚措施原先或未做规定，或散见于有关领域不同的法律法规中，此次在《条例》中进行集中规定，展现了北京在物业管理领域实施重拳整治的决心。

学者：《条例》出台顺应了各方呼声

参与过《条例》前期立法调研的北京林业大学经济管理学院物业管理系副教授贾薇表示：“无论业主，还是物业服务企业，对此次《条例》的出台呼声都是非常高的。”此前，贾薇进行了历时一年的前期立法调研。在调研过程中，很多痛点问题被提出，如业主自治问题、物业费收取问题、专项维修资金问题等。此次出台的《条例》对调研过程中业主与物业服务企业关心的热点问题都予以了回应。同时，对高空抛物、占用消防通道等很多社会热点问题也作出了明确规定。

另外，《条例》还增添了“支持社会资本参与老旧小区综合整治和物业管理”的内容。贾薇指出：“这一规定体现出从包括老旧小区改造在内的城市管理向城市治理迈出了很大一步。”城市管理的主体是政府，但是城市治理不再以单一的政府为主体，而引入多方主体共同参与，这顺应了居民需求。随着居民生活服务需求的多样化，将社会资本的多方主体引入城市治理中，可以更好地配置资源，满足业主需求。贾薇表示，将这一内容写入《条例》中，实际上是从立法层面肯定了社会资本参与老旧小区整治和管理的作用。“我觉得这个意义是十分重大的。”贾薇说：“北京之前的老旧小区物业服务都是由政府兜底，这给政府造成了很大的负担，还不一定能让居民满意。而社会资本的引入，让政府由发挥‘兜底’作用变成了发挥规划和监督作用，可以起到鼓励居民积极参与其中的作用，也可以激发物业服务企业服务的创造性。这实际上给包括社区治理在内的城市治理指明了发展方向。”

来源:中国建设报中国物业