案例分析

合法有效的物业服务合同是物业服务公司向业主收取物业服务费的前提和基础。那么，物业服务合同被认定为无效的情形下，业主是否可以不交物业费呢？

原告商丘某物业公司是某小区的物业服务企业，自2019年12月31日-2021年5月31日为该小区提供物业服务。被告张某是该小区的业主，自原告进驻小区后一直未交纳物业管理服务费。物业公司诉至法院，要求被告支付拖欠的物业费2343.8元。业主张某辩称物业公司与案涉小区业主委员会所签订的《物业服务合同》无效，该合同对其不具有约束力，且对物业公司提供的服务不满意，物业公司无权向其主张物业费。

经审理查明，法院已于 2022年9月20日判决确认案涉小区业主委员会的备案登记违法并予以撤销，故物业公司与其签订的《物业服务合同》应为无效合同。但原告物业公司已经为被告房屋所在小区实际提供了物业服务，原、被告双方已形成事实上的物业服务关系，根据公平原则和权利义务相一致原则，被告负有向原告支付物业服务费的义务。

对于被告提出的原告未提供符合法律规定的物业服务的抗辩意见，虽然被告提供了证据，用以证明物业服务未达到标准，但这些证据尚不能构成免交物业费的正当理由，法院不予采纳。同时根据被告提供的证据和实际走访调查了解，可以确认原告在服务期间存在管理服务不到位和一些服务缺失，故酌情降低物业费收取标准，综上，法院判令被告支付物业费金额为1235.86元。

物业服务合同被认定为无效，并不意味着业主无需承担缴纳物业服务费的义务。在该案中虽然物业服务合同无效，但物业公司已经事实上为小区提供了物业服务义务，物业公司与小区业主之间系事实物业服务合同关系，物业服务合同是否有效不影响物业费的缴纳。物业公司在为业主服务过程中，应进一步加强规范管理，努力提升业主的服务体验，业主在享受物业服务的同时，应及时按约缴纳物业费，美丽、和谐、温馨的小区环境需要双方共同维护。