基本案情
某小区的建设规划平面图将该小区1幢2层房屋规划为物业办公室和社区活动室。房地产公司也已经通过合同的形式即对外销售的楼书以及规划设计、产权证的形式对案涉1幢201室、202室、204室的房屋用途作出约定为非住宅的活动室。小区业委会认为案涉1幢201室、202室、204室应归全体业主所有。主要理由有两点：一是结合房地产公司向业主出具的新建住宅使用说明书，明确1号楼2层的房屋仅限于物业管理用房及小区共建配套，其成本已经实际摊入商品房建造成本，构成商品房对外销售价格的组成部分，最终由业主承担，根据谁投资、谁所有的原则，应当归全体业主所有。二是相关楼书规划宣传和承诺直接影响商品房买卖合同的签订和房屋的价格，属于买卖合同的一部分，该部分物权利益归属全体业主所有。同时，小区业委会主张根据民事诉讼举证责任分配原则，应由房地产公司对活动室的建筑成本是否已经纳入销售成本通过提供相关账册的形式等予以证明。
法院认为
法院认为，规划图仅能证明案涉小区1幢2层房屋规划为物业办公和社区活动室，不能证明案涉小区1幢201室、202室、204室的房屋应为业主共有的事实。
法院经审查认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。案涉小区201室、202室、204室均有产权证，符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于专有部分的规定，不属于《中华人民共和国物权法》第七十三条所规定的应当属于业主共有道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房，亦不属于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定的应当认为业主共有的部分。虽然规划平面图及房地产公司销售房屋时在楼书中均记载1号楼2层附属裙楼为物业用房和活动用房，但这仅系对于二层房屋功能的界定，并非对于产权归属的界定。对于社区活动用房的权属相关法律并没有明确规定，房地产公司与业主签订的商品房买卖合同中也未对此进行约定。在此情况下，应根据谁投资、谁所有的原则，确定所有权的归属。根据民事诉讼谁主张、谁举证的原则，应由案涉小区业委会对全体业主为案涉房屋支付公摊费用的事实承担举证责任。原判鉴于案涉小区业委会未能举证证明该事实，判决驳回案涉小区业委会要求确认案涉小区1幢201室、202室、204室房屋归案涉小区全体业主所有的诉讼请求，并无不当。
法律解析
【旧法】
《中华人民共和国物权法》第七十三条
建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
【新法】
《中华人民共和国民法典》第二百七十四条
建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
案例启示
本案的特殊点在于小区的原始规划图将一层楼房的功能设定为为物业办公和社区活动室，但是对于案涉房屋却有产权登记，即可被认定为专有部分。那么，此时应如何处理功能用途与权属之间的关系呢？法院认为应根据谁投资、谁所有的原则来确定案涉房屋所有权的归属，同时结合“谁主张谁举证”的诉讼规则，最终因为小区业委会未能对全体业主为案涉房屋支付公摊费用的事实承担举证责任，案涉房屋并未被认定业主共有。
本案的借鉴意义在于需要认识严格意义上的物业服务用房。需要注意的是，物业服务用房的坐落和面积应当在建设工程规划许可证及附件附图中载明，并在办理房屋不动产首次登记前确定。物业服务用房应当独立成套，属于物业管理区域内的全体业主所有，不得擅自改变用途。
