第一点，小区是否需要物业？这是一个好问题，但不是一个准确的问题。我们首先要厘清的是提问中“物业”一词的概念。“物业”和“物业企业“是不一样的。前者是一种针对建筑物的保养活动的总称，后者是从事该类活动的企业的说法。问题中的“物业”一词应当是指“物业企业”。
第二点，物业企业不是必需的。实际上，我国“物业企业”的历史发展仅仅有近三四十年左右，而物业企业服务这个行业发展到现在，是基于各种因素，比如说客观需求，历史发展，法律政策，各方博弈等综合作用的结果，这使得我们虽然对物业这个行业不慎认同，但又不得不暂时接受，这也是提主提出：为什么要有物业（企业）这一问题的原因。
第三点，从客观上讲，建筑物只要存在必然存在两类活动，一类是对建筑物的使用，另一类是对建筑物的保养。”用“和”修“一体两面，构成了建筑物存续期间内所有者以其为客体发生行为的主要内容。
第四点，对建筑物的利用发展是从简单到复杂的。从独门独户的小房子自用自修，到上下合用，再到多户共居，再到高度复合型的高层建筑，”用“和”修“的难度是呈几何级上涨。而谁来用，谁来修，关键是如何厘清共用建筑物各方的责任。
第五点，解决共用各方责任的方法，是通过区分各房屋使用人的权利和义务范围来实现的。这是通过数千年的实践经验和理论发展所建立起来的”区分所有权“制度。原因在于，对房屋的利用是一种私权利行为，同时义务也由私人承担。
第六点，根据各国一般策略及由我国物权法所确立的建筑物区分所有权制度，建筑物共管的模式如下图：
（一）首先明确专有与共有，如图所示：
N.1，单个业主仅仅对自己的专有部分行使权力，承担义务。故专有部分内的物业问题不归物业企业管理，权责自负，但一般认为行使权力不得损害其他专有及共有部分所有人的利益。
N.2，共有部分归所有业主共有，由业主成立业主组织行权。
一个物业区域一般要经历三个阶段，即：
第一阶段：分散而无序的业主，只能行使专有部分所有权，无法行使共有成员权，也怠于承担共有部分义务。
第二阶段，把业主组织起来，通过公告，协商，投票，选举等过程，建立一个有序的业主组织。
这里业主组织叫做业主大会：属于非常设议事组织，主要有两方面职能：
一、为业主间的问题达成共识提供一个解决机制，这个问题的解决基础是一个文本，叫做《业主大会议事规则》。
二、为业主之间建立一个统一的行动纲领性文件，叫做《业主公约》。这二者是理清共有权业主之间的真实意图，形成业主间的内部约束，以及业主组织对外的统一意志的基础。
第三阶段，由于业主大会是非常设组织，故为了行使职能，需一个常设执行机构，来执行业主大会所通过的决议。这个通过选举成立的组织叫做“业主委员会”。
在这个阶段，被选举的人叫做“业主委员会委员”，并任命“业主委员会主任”，此处的业主委员会委员属于业主自选代表，各代表通过民主协商决定业主委员会行为，故这属于一个纯粹的民主议事机构。
这里特别要明确的是，业主委员会并没有法人资格，业委会主任也并不同于一般法人组织的法定代表人，其对业委会工作并无法律上等同法定代表人的法人全权代表权限，其行使职权受业主大会决议结果，以及业主委员会协商结果制约。仅在授权范围内有权做出决定。
成立业主委员会后，主要从事两方面工作，即在业主大会授权范围内：
1、（业主权利保障）共有建筑物修缮，维护，使用。
2、（业主义务承担）费用的筹集，监管，使用。
第七点，为了达到上述物业管理的目的。一般存在三种途径。
第一种：物业自管，也就是由业主或者业主委员会自己来直接管理。这种情况适用于情况不太复杂，管理难度不大的中小型社区。优点在于自管容易协商与沟通，缺点在于专业化程度不够。
由于现代物业管理区域向大型，超大型发展，建筑物结构亦变的非常复杂。所以共有建筑物的管理逐渐成为一种相对专业化的活动。所以能够提供专业化服务的个人，或者物业管理企业产生。
第二种，物管经理人，以个人为服务提供单位的，一般以专业咨询顾问的形式出现，其目的是提供专业化的物业管理建议。这种形式在国内还比较少见。
第三种，物业企业，以组织形式，即市场主体形式提供专业服务的，这是我国国内物业服务行业的主流。
所以从上图可以看出，物业（企业）不是必须存在，而是只是为了满足特定需求而存在的一种服务主体。其本身既是一种客观需求的满足，又是一种可以被替代的服务形式。
但为什么我们经常有一种感觉，就如题主所问：我们必须有物业（企业）吗？为什么我们不能自己来管理呢？为什么我们不能选择自己所想要使用的物业企业呢？
原因在于我们的物业服务活动的市场化程度非常之低，根本没有形成物业企业之间的良性竞争。原因在于根据《物业管理条例》，一般楼盘的物业企业都是首先入驻的前期物业，这不是说前期物业入驻了就不好。要弄明白这个事情就要看下面第八点。
第八点，从上面的内容可以得出，业主大会、业主委员会，物业企业的关系如下图左侧：
业主大会是意思机关，业主委员会是执行机构，物业企业是实施机关。
首先，物业企业和业主委员会之间是合同权利义务关系。
从物业服务合同的物业服务的履行义务评价角度，只有业主委员会是物业企业的制约部门。换句话，没有业委会，也就没有组织能够制约物业企业。所以物业企业基于自身利益的需要，在入驻之后，必然希望没有义务制约方的存在——也就想方设法的阻碍业主委员会的成立。而业主委员会的成立必然需要业主大会的授权，则物业企业几乎必然的要千方百计阻碍业主大会的召开。专业，全日，有组织的想方设法和千方百计，这对组织业主组织的热心业主来讲，几乎是无法对抗的力量。
从物业服务合同的业主义务履行角度，业主所承担的是缴付物业维护费用的义务，在物业服务合同角度讲，业主委员会担负着缴付物业费用的义务。这也是作为物业企业的合同相对方，可以辖制对方履行合同的几乎唯二抓手（另一抓手是解聘物业企业）。但是，当前物业费的收缴方往往是物业企业，这一抓手直接就失灵了，所以，往往业主委员会对物业企业的监督流于形式。
其次，从业主委员会的角度来讲，业主大会既是其权利来源，又是制约其行使权利的上级机关，所以绝大多数的业主委员会在成立之后，往往怠于或者刻意的避免再次召开业主大会，以求能够尽量减少监督的，自由自在的行使或者滥用权力。这也是我将公司治理结构或者说管理体系对照放在右边的原因。对照公司治理体系，业委会缺乏权利监督，特别是缺乏权利实施过程的监督，这往往导致后期在追责时缺乏必要的证据。这也是形成业伪会的一个重要原因。当然，业委会所面临的问题还有很多，这只是其中一个。
列举上面问题，只是说明现代物业管理体系从制度上所存在的部分缺陷。要解决物业的问题，必须要解决上述前置问题，而对于单个的业主，往往是无能为力。
所以，对于物业企业，我们既需要，又厌恶，既想改良它，又无从着手，又爱又恨..........
（来源|韩有说法）
